Граждане нередко оформляют семейную ипотеку на однокомнатные квартиры и даже на студии, которые явно не подходят для проживания родителей с детьми. Об этом на Восточном экономическом форуме сообщила первый заместитель министра труда Ольга Баталина. При этом около 40% семей не могут позволить себе даже льготную ипотеку. Насколько серьезны перекосы на рынке жилищного кредитования, «МК» узнал у экспертов.
В Минтруде отметили диспропорции в льготной ипотеке в пользу приобретения небольших квартир и студий. Такое жилье не подходит для жизни семей с детьми. Власти также беспокоит, что такие квартиры часто покупаются с целью инвестирования, а не для проживания. «Сегодня у нас фактически нет ограничений внутри льготных и ипотечных программ касательно направления этих средств на покупку жилья различной площади», — добавила Баталина. Несмотря на наличие множества различных льготных программ в России — семейная, дальневосточная, сельская ипотека и так далее — по самым оптимистичным оценкам минимум 40% семей не смогут оформить ни одну из них. По мнению Баталиной, в некоторых ситуациях ипотека может стать сдерживающим фактором для рождаемости.
Статистика ипотечных платформ лишь частично подтверждает информацию замминистра. Согласно данным сервиса крупнейшего госбанка, в рамках семейной ипотеки клиенты чаще всего приобретают одно- и двухкомнатные квартиры. На них приходится около 80% сделок, совершенных с использованием госпрограммы. Главным ограничивающим фактором является цена. «Стоимость новостроек зачастую не позволяет рассчитывать на покупку более просторных вариантов, особенно если это первое собственное жилье у семьи», — отметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Мнения экспертов о том, является ли проблемой для семейной ипотеки покупка россиянами маленьких квартир по этой госпрограмме, разделились. Как отметил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, хотя цель программы заключается в помощи семьям с детьми и поддержке рождаемости, сегодня выполнить эту задачу из-за стоимости жилья становится сложно. Если в 2018 году, на старте госпрограммы, с кредитным лимитом в 12 млн рублей и первоначальным взносом в 20% можно было приобрести трех-четырехкомнатную квартиру площадью 75-100 кв.м, то сейчас с таким бюджетом в «старой» Москве можно рассчитывать максимум на двухкомнатную квартиру небольшой площади. Цены на квартиры за последние несколько лет, пока действовала массовая льготная ипотека, удвоились. И лимита по семейной ипотеке при минимальном первом взносе просто не хватает для комфортного жилья для семьи. Люди покупают то, на что способны, но жилищные условия, вопреки логике госпрограммы, значительно не улучшаются.
Тем не менее существует и другая точка зрения. «Многие семьи рассматривают такой формат как первый шаг в решении жилищного вопроса, — говорит генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов. — Это позволяет войти в рынок с минимальной долговой нагрузкой и без риска для финансовой устойчивости. Кроме того, жильё часто приобретается для детей — например, рядом с университетом — что объясняет выбор компактных квартир». В таком случае это не является свидетельством злоупотребления программой, а представляет собой рациональную стратегию, соответствующую жизненным обстоятельствам. «Конечно, желательно, чтобы дети росли в просторных квартирах, но любое улучшение жилищных условий — это уже благо», — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Иногда семьи с детьми, имеющие свое жилье, оформляют льготную ипотеку с инвестиционными целями. В этом нет ничего предосудительного: такие вложения также положительно влияют на демографическую ситуацию, способствуя заботе о материнстве и детстве, уверен эксперт. Семейная ипотека — это финансовый инструмент, и люди адаптируют его под свои потребности. Для кого-то важнее наличие собственного жилья, пусть и небольшого, чем перспектива арендовать годами. По мнению Самсонова, для повышения эффективности программы имеет смысл дифференцировать её цели и условия. Вместо единых критериев логично ввести различные продукты в рамках льготной ипотеки: покупка первого жилья, улучшение жилищных условий, приобретение недвижимости для учебы детей…