Средний размер ипотечного кредита в нашей стране составляет 4,5 миллиона рублей. Согласно данным ЦБ РФ, это является рекордом за последние годы. Если заемщик будет погашать ипотечный кредит на протяжении всего срока по текущей ставке 22,4%, то он переплатит 21 миллион рублей. Иными словами, покупатель вернет банку сумму, почти в шесть раз превышающую взятую. «МК» выяснил у экспертов, кто сегодня оформляет ипотеку под такие высокие проценты и почему.
В результате удорожания жилья граждане начали оформлять кредиты на 308 месяцев, или почти 26 лет. Средний размер кредитов этим летом составил 4,5 миллиона — это максимум с начала наблюдений ЦБ РФ. Учитывая рыночную процентную ставку по ипотеке в 22,4%, переплата за квартиру в новостройке составит 21 миллион рублей. Фактически, взяв одну квартиру, заемщик в конечном итоге, если будет вносить платежи по графику, вернет банку почти шесть раз больше.
Тем не менее, эти расчеты вызвали дискуссии среди аналитиков. «Средний кредит в 4,5 миллиона рублей и ставка около 22-23% — это вполне реалистичные цифры для России сегодня, — утверждает ипотечный брокер и генеральный директор Infull Андрей Креер. — При таких условиях заемщик действительно в итоге платит примерно в 5-6 раз больше суммы основного долга из-за процентов, особенно при длительном сроке — около 26 лет». Это не только рекорд за всю историю наблюдений регулятора, но, вероятно, один из самых высоких показателей в мире. В развитых странах процентные ставки по ипотечным кредитам обычно значительно ниже и составляют около 3-6% — переплаты там меньше, и сумма кредита чаще соизмерима с доходами. «В развивающихся экономиках, особенно с высоким уровнем инфляции и рисков, ставки могут быть выше, но 22% — это очень много», — подчеркнул эксперт.
Однако существуют и другие оценки. «Согласиться с такими расчетами мы не можем, — заявил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Почти никто сейчас не оформляет ипотеку по рыночным ставкам с расчетом на ее погашение равными платежами на протяжении 25-30 лет, что приводит к шестикратной переплате. Да, люди оформляют длинные кредиты, но почти всегда это делается с намерением на быстрое погашение или с очень большим первым взносом, превышающим 70% от суммы. Реальная средняя ставка по всем жилищным кредитам, оформленным в 2025 году, — стабильно ниже 10%». Иными словами, подавляющее большинство жилищных займов — это или льготные кредиты на первичном рынке, или комбинированные программы, или выдачи относительно небольших сумм по 20-процентным ставкам. Банки не заинтересованы в предоставлении рискованных кредитов — многие заявки заканчиваются отказами или жесткими условиями по набору документов. Пока ключевая ставка ЦБ РФ не вернется в диапазон ниже 15%, полноценный запуск кредитования по рыночным условиям не произойдет, уверен аналитик.
Рынок ипотеки в России действительно небольшой. В середине августа вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отметил, что она фактически «перестала существовать как класс», так как на её долю приходится не более 20% от всех сделок, в то время как льготная ипотека занимает 80%. Покупатели жилья по рыночным ставкам — весьма специфичные клиенты банков. «Это те, кто уверен в своих доходах в ближайшем будущем (то есть работники крупных госкорпораций, высокопоставленные представители бюджетной сферы) и не планирует менять место работы», — отметил застройщик, глава ГК «Удача» Владимир Прохоров. Отдельной категорией ипотечников по рыночным ставкам являются также молодые семьи, которым срочно нужно решить «квартирный вопрос», либо граждане, накопившие значительный первый взнос, работающие в IT или бизнесе, где можно получать стабильный доход, а также те, кто рассчитывает на возможное улучшение ставок и последующее рефинансирование. Для всех этих людей, и в целом для покупателей жилья в кредит, ключевым фактором остается не цена квартиры, а размер ежемесячного платежа. «Покупатели оценивают, насколько комфортен и приемлем платеж, — поясняет руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева. — Цена аренды квартиры на семью неизменно растет, поэтому, если у покупателя есть первый взнос и он готов платить примерно столько же, сколько составляет платеж по аренде, он решается взять ипотеку даже под высокий процент в надежде на частичные досрочные погашения и снижение ставки в ближайшем будущем».