Сфера ипотечного кредитования продолжает сжиматься: по результатам сентября доля отклоненных заявок на новые займы превысила 60% случаев. В то время как в феврале она составляла 56,2%, а в декабре 2024 года – 49,9%, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Этот тренд, в сочетании с высокими ставками по рыночной ипотеке, делает неуместным саму дискуссию о доступности жилья для широкого круга российских потребителей.
Ситуация объясняется, прежде всего, ужесточением риск-политик банков, в том числе в результате регулирования со стороны ЦБ. В частности, с 1 июля 2025 года начали действовать макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотечным кредитам, предоставляемым заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80%. На фоне текущей макроэкономической нестабильности и по-прежнему высокой ключевой ставки в 16,5% финансовые учреждения демонстрируют значительно более осторожное и сдержанное поведение по отношению к клиентам, чем два-три года назад.
«Кредиты выдаются исключительно платежеспособным заемщикам с первоначальным взносом и с учетом ПДН, — отмечает менеджер продукта Ипотека в компании «Сравни» Екатерина Сташкова. – Многим россиянам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, приходится откладывать решение о покупке квартиры до «лучших времен». Финансово грамотные люди осознают, что заемные средства очень дороги, и пока выжидают, формируя накопления на первоначальный взнос для приобретения недвижимости в ипотеку».
Таким образом, несмотря на все трудности, соотношение спроса и предложения на рынке становится более сбалансированным, считает Сташкова.
«Меры регулирования ЦБ — только часть общей картины, — поясняет директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. — Существуют и другие важные факторы. Банки наблюдают за ростом просрочки по ипотечным кредитам, выданным в период бума 2023 года — начала 2024 года. К сентябрю этого года доля проблемных кредитов достигла 1,6%, а объем превысил 170 миллиардов рублей. В то время требования к заемщикам были минимальными — низкие первоначальные взносы, высокая долговая нагрузка. Сейчас эти кредиты «вызревают», и банки проявляют гораздо большую осторожность. К этому добавляются инфляция и увеличение обязательных расходов семей — людям просто не хватает средств на обслуживание ипотеки при прежних доходах. Финансовые организации осознают эти риски и предпочитают отказать сейчас, чем столкнуться с проблемным активом в будущем».
Ипотека стала «двухполюсной»: почти 80% всех выдач приходится на льготные программы под 6%, тогда как рыночная ипотека под 20-24% доступна только самым состоятельным заемщикам. В этих условиях активно развивается альтернатива — рассрочка от застройщиков. По данным Минстроя, её доля возросла до 14,8% от всех договоров долевого участия, что является максимумом за последние три года. Причем, как отмечает эксперт, покупатели рассматривают рассрочку как временное решение: погашают часть долга за два-три года строительства, а остаток планируют закрыть ипотекой, когда ставки снизятся.
По словам Тумина, перелом на рынке может произойти во второй половине 2026 года. Объем выдачи ипотеки вырастет примерно до 6 трлн рублей — это в полтора раза больше, чем в текущем году. Ключевая ставка к тому времени может снизиться до 11-13%, а рыночная ипотека станет дешевле до 12-15% годовых. При таких условиях жилищные кредиты снова станут массово доступными, и многие, кто сейчас приобретает жилье в рассрочку, смогут перейти на стандартную ипотеку. Рынок, по сути, сжимается перед новым ростом — процесс болезненный, но временный.
«Ипотечный рынок стремительно сужается, а вместе с ним — и строительный. Почему это происходит? – задается вопросом главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев. – С одной стороны, банки всё более трезво и тщательно оценивают динамику реальных доходов населения, а также уровень платежеспособности своих клиентов — как физических, так и юридических лиц. Главный принцип для них – не навредить самим себе».
С другой стороны, банки принимают во внимание и собственные показатели, такие как соотношение выданных кредитов к депозитам, отношение операционных расходов к доходам, рентабельность капитала и так далее. В настоящее время эти параметры несколько ухудшились, хотя и не критично. В целом же, резюмирует Николаев, ситуация с ростом числа отказов в выдаче ипотеки вполне соответствует общему тренду на постепенное замедление экономики.
«В стране активно проводится политика охлаждения кредитного рынка, и речь не только об ипотеке, — говорит экономист, топ-менеджер в области финансовых коммуникаций Андрей Лобода. – Растет доля отказов в выдаче самых различных видов займов, в первую очередь, потребительских. Получается, что кредитование граждан и реального сектора экономики сведено сегодня к минимуму, поскольку проценты неподъемные. Выход остается один – запастись терпением и ждать снижения Центробанком ключевой ставки до приемлемых уровней».