В 2025 году о вложениях в недвижимость начинают размышлять не только предприниматели, которые уже привыкли получать стабильный доход от покупки и продажи жилья, но и обычные граждане. Это особенно стало заметным после снижения процентных ставок по банковским вкладам.
Аналитики оценили потенциальную доходность инвестиций в малоэтажную недвижимость бизнес-класса, рассматривая покупку объекта, находящегося на востребованном у москвичей направлении – Новой Риге.
Согласно данным RS Group, при приобретении жилья в рассрочку или с использованием семейной ипотеки доход инвестора может превысить 58% или 85% годовых соответственно. Эксперты предсказывают, что к 2027–2028 году стоимость небольшой двухкомнатной квартиры площадью, к примеру, 43 квадратных метра возрастет до 420–450 тысяч рублей за квадратный метр.
Специалисты обычно определяют доходность от вложений в недвижимость по внутренней норме доходности (IRR) – это показатель, необходимый для финансового анализа и позволяющий оценить привлекательность инвестиционного проекта. Он представляет собой минимальную процентную ставку, при которой совокупные доходы от инвестиционного проекта полностью компенсируют все затраты, понесенные на протяжении всего периода его реализации.
IRR учитывает все расходы. Среди них могут быть, к примеру, затраты на услуги брокера. Обычно эта сумма составляет около 3% от стоимости квартиры или дома.
Вот конкретный пример расчета.
Приобретая дом за 10 469 000 рублей за 20 месяцев до завершения строительства, его можно продать за 16 960 000 рублей. Доходность составит 57% за весь период инвестиций, за год – 34%. Это расчет инвестиционной привлекательности проекта при покупке за наличные. Расходы основаны на данных аналитиков, которые предполагают, что цена квадратного метра на выходе составит 400 тысяч рублей вместо 246 тысяч. Для сравнения: вложение средств на депозит в России в среднем предлагают под 17% годовых.
– Существует два основных популярных инструмента для покупки недвижимости с целью инвестиций: рассрочка и ипотека. Кроме того, зачастую сделки проводятся и за собственные средства. По расчетам, при покупке в рассрочку квартиры стоимостью 11 миллионов рублей, с ежемесячными платежами общий доход составит 4,4 миллиона рублей (доходность 58% годовых и 97% за два года), а при ежеквартальных платежах – 5,4 миллиона рублей (30% годовой доходности, или 49% за весь срок строительства), – объясняет эксперт.
При приобретении в ипотеку под 6% (по семейной программе) конечный доход составляет чуть более пяти миллионов рублей. Годовая доходность достигает 85%. Даже при стандартной ипотеке под 21% инвестор сохраняет положительный финансовый результат – 3,2 миллиона рублей, что соответствует 61% общей доходности за 20 месяцев, или 37% в год.
Средняя ставка по рублевым вкладам в 2025 году составляет 10–11% годовых. Официальная инфляция держится на уровне 6–7%.
– На первый взгляд, это дает реальный доход всего 3–4%. Но если учитывать подоходный налог на проценты, комиссии и колебания курса, выгода становится еще меньше. А при резких скачках инфляции или девальвации (как в 2014 и 2022 годах) накопления в рублях моментально теряют свою покупательную способность, – комментируют авторы исследования.
100 000 рублей на депозите под 10% за год превратятся в 110 000 рублей. При инфляции 7% реальная покупательная способность составит лишь 102 800 рублей. Доход – 2,8%.
За последние 10 лет цены на квартиры в Москве увеличились более чем на 60% в рублях. Квартиру можно сдавать в аренду или продать.
– Именно поэтому при ослаблении рубля вклады теряют в стоимости, в то время как недвижимость обычно дорожает. Девелоперы пересчитывают себестоимость строительных материалов и импортных товаров. Очевидно, что квартира выступает как «защитный актив», удерживая свою стоимость в кризисные времена, – заключают эксперты.