За девять месяцев этого года объем выдачи ипотеки на строительство индивидуальных домов в России вырос на 71% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Любопытно, что после завершения пандемии рынку загородной недвижимости аналитики пророчили стагнацию, но время показало, что это был ошибочный прогноз. Чем вызван бурный рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в этом году и действительно ли построить свой дом сейчас дешевле, чем купить квартиру, «МК» выяснил у экспертов.
Домострой миллениалов
Согласно отраслевым данным с января по сентябрь в России было выдано 97 тыс. кредитов на строительство индивидуальных домов на 540 млрд рублей, это на 32% больше по количеству и на 71% по объему, чем в 2023 году. Интересно, что, согласно банковской статистике, первоначальный взнос при покупке недвижимости в кредит в сегменте ИЖС в среднем по России в 2024 году составил 2,1 млн рублей, что составляет примерно 27% от полной стоимости загородного жилья. А средняя стоимость объекта на рынке ИЖС, покупаемого с помощью кредита, составляет 7,6 млн рублей, а ежемесячный платеж по такому займу обычно не превышает 39 тыс. рублей.
Если в 2022 году на долю ИЖС приходилось только 43% сделок на рынке загородного жилья, то за неполных десять месяцев этого года она достигла уже более 80%. По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, спрос на индивидуальные дома увеличивается на фоне сильно подорожавшей городской недвижимости: квартиры за последние 3–4 года выросли в цене в 1,5–2 раза. Сегодня ситуация такова, что за более-менее адекватную сумму можно купить или «однушку» в Москве, которая мало подходит для проживания семьи, или дом с участком на разумном удалении от МКАД. При этом он будет в организованном поселке, в нем будет просторно, у всех детей будет свое пространство, вечером не придется колесить по району в поисках свободного места для парковки… «В городе, во-первых, переиграли с ценой: квартиры нормальной для семьи площади стоят космически дорого, — подчеркнул аналитик. — Во-вторых, возникает вопрос к самому качеству жизни, которое получают люди за эти деньги: высокая плотности застройки, которая приводит к перегрузке инфраструктуры, проблемам с парковками и прочим «прелестям». Поэтому и растут продажи загородных домов».
По данным государственного ипотечного агентства, большинство заемщиков в сегменте частного домостроения — это миллениалы (так называют поколение людей, родившихся в 1981–1996 годах. — «МК»). Средний возраст такого покупателя — 36 лет. В основном дома в кредит себе строят взрослые люди, имеющие семьи с детьми: на их долю приходится 60% всех займов в сегменте ИЖС. При этом преобладают клиенты с одним ребенком (30%). Двух детей имеет каждый четвертый заемщик.
Такие клиенты чаще всего строят себе одноэтажные дома площадью 100–150 кв. м.: на их долю пришлось 58% сделок. Следующими по популярности являются двухэтажные дома (40%). Внутреннее убранство тоже имеет значение. Наиболее востребованными являются дома с тремя (50%) и четырьмя (27%) комнатами. На жилье с пятью и более внутренними помещениями пришлось лишь 8% кредитов в сегменте ИЖС.
Что касается материалов для строительства дома, то в Росреестре выяснили, что в 2024 году россияне чаще всего выбирали дерево. По данным ведомства, из древесины была построена треть всего объема ИЖС за первые 9 месяцев этого года. Всего за данный период россияне возвели 135 тыс. деревянных объектов, общая площадь которых составила 15,5 млн кв. м. Вторым по популярности материалом для строительства оказался кирпич: из него было построено 77 тыс. домов за тот же период. На третьем месте газоблоки (52,4 тыс. строений), на четвертом — камень (17,1 тыс.). Самым непопулярным типом оказалось панельное строительство: на него пришлось меньше 1% домов.
Дом дешевле квартиры
Вопрос цены при выборе типа жилья для россиян фактически является первостепенным по важности. Наибольший спрос на загородную недвижимость наблюдается в Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области и Республике Татарстан. «Все это регионы с дорогим городским жильем, экономичную альтернативу которому ищут многие клиенты первичного рынка, — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — При этом покупатели предпочитают главным образом дома в транспортной доступности от агломераций. Также на решение клиентов влияет то, что работодатели в данных регионах нередко лояльно относятся к дистанционному формату занятости». Рынок ИЖС комфорт- и бизнес-класса активно развивается, прежде всего в силу своей доступности. Средняя стоимость сотки земли в Подмосковье — 500 тыс. рублей. При этом на некоторых направлениях участки стоят гораздо дешевле. На Егорьевском — в среднем 98 тыс. рублей за сотку, на Новорязанском — 108 тыс. рублей за сотку, на Горьковском — 128 тыс. рублей за сотку. Строительство каркасного дома обойдется в среднем в 65 тыс. рублей за кв. м, коттеджа из бруса или газобетона — в 90 тыс. рублей за кв. м, из кирпича — в 110 тыс. рублей за кв. м. Другими словами, условный дом из газобетона площадью 100 кв. м возможно построить за 9 млн рублей, а на типичный участок в 6 соток уйдет 3 млн рублей. Следовательно, бюджет покупки в сфере ИЖС в Московской области в комфорт-классе составит порядка 12 млн рублей. Для сравнения, средняя стоимость трехкомнатных квартир на первичном рынке Подмосковья — 14,5 млн рублей при средней площади 80,5 кв. м. Максимальный лимит по семейной ипотеке в столичном регионе — 12 млн рублей. Это означает, что с учетом первоначального взноса клиенты рынка ИЖС в Московской области могут оформить кредит на стандартный участок с довольно просторным домом на льготных условиях, даже не прибегая к комбинированию с рыночной ставкой.
При этом следует учитывать, что в недорогих поселках, как правило, есть только самая необходимая инфраструктура, нередко детей в школу приходится отвозить в соседние населенные пункты. Так что этот вариант влечет за собой не только преимущества (экономия, просторное жилье с землей, экологическая обстановка), но и сложности (прежде всего дефицит инфраструктуры), предупредила Раджабова.
Рекорды дней минувших больше не повторятся
Основную роль в достижениях рынка кредитования ИЖС за первые 9 месяцев этого года сыграл эффект рекордных объемов выдачи займов в первом полугодии, когда еще действовала льготная ипотека, да и ставки по рыночной были ниже сегодняшних. Но после произошедших трансформаций — отмены льготной ипотеки с 1 июля, изменения условий по семейной ипотеке и ИТ-ипотеке, взлета до небес рыночных ставок в жилищном кредитовании — перспективы у рынка печальные.
По словам учредителя Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерия Лукинова, в наиболее зависимых от ипотеки сегментах продажи уже снизились от 2 до 3 раз: в экономсегменте в 70%, а в комфорт-сегменте в 60% поселков. Несколько лучше ситуация в поселках бизнес-класса: снижение в 39% при росте продаж в 23% поселков (в 38% поселков продажи без изменений), в премиум — снизились продажи в 32% поселков (в 41% поселков продажи без изменений) при росте продаж в 27% поселков. Кроме ипотеки существенное влияние на спрос оказали высокие ставки депозитов в банках. Потенциальные покупатели размещают свои деньги на вкладах. «В целом из-за инертности рынка в первой половине 2025 года мы увидим рост ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, — полагает эксперт. — Однако во второй половине 2025 года наметится тренд на снижение, который заметно усилится в 2026 году». Падение в 2025 году относительно 2024 года может составить 15–25%. Однако снижение в сегменте многоквартирных жилых домов будет существенно больше, за счет чего доля ИЖС будет расти в общем объеме, уверен девелопер.
По мнению владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, рынок ИЖС уже перешел в фазу охлаждения. Обычная ипотека при текущих ставках стала фактически недоступной, а на льготную ипотеку постоянно заканчиваются лимиты. «На этом фоне мы видим снижение спроса на 60% и снижение предложения, что уже отмечают производители материалов, уменьшая объемы производства на 2025 год, — подчеркнул застройщик. — Так что если у вас получится взять льготную ипотеку на ИЖС, обязательно берите». Только и на индивидуальное домостроительство получить одобрение в банках сейчас заемщику сложно из-за высоких требований, поэтому многие временно выбирают аренду, где сейчас фиксируется рост спроса, отметил эксперт.