С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения, сделавшие использование эскроу-счетов обязательным при строительстве индивидуальных домов с привлечением кредитных средств. Механизм функционирует следующим образом: покупатель переводит средства на специальный счет в банке, а застройщик получает их только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Все аналогично процессу возведения многоквартирных домов, но имеются свои особенности. Спустя менее года стали известны неприятные аспекты схемы, не учтенные законодателями, из-за чего к марту 2026 года сотни семей, воспользовавшихся эскроу-счетами, потеряли свои деньги и не получили обещанных домов. Как так вышло?
Если в 2021 году доля ипотеки в покупке индивидуального жилья не превышала 1%, то в 2024 году она возросла до 14%. Взрывной рост спроса стартовал в 2022 году, когда на сегмент ИЖС распространили льготные ипотечные программы — «Семейная», «Льготная», «Дальневосточная» и IT-ипотека. Люди массово начали строить дома, банки активно предоставляли кредиты, а подрядчики не успевали справляться с наплывом заказов.
По состоянию на конец декабря 2025 года, доля ИЖС в общем вводе жилья в России составила 65%. На этом фоне эскроу-счета, предназначенные для защиты частных застройщиков, стали некоторым подводной камней. Выяснилось, что порядок раскрытия средств в индивидуальном строительстве более мягкий, чем в многоквартирных новостройках: средства с эскроу-счета можно переводить застройщику поэтапно после подписания двустороннего акта о выполнении определенных обязательств. Непорядочные компании подделывают подписи заказчиков и представляют в банк фиктивные акты выполненных работ.
Согласно официальной статистике, за прошедший год (с момента вступления в силу закона об эскроу-счетах в ИЖС) было построено более 8,8 тыс. частных домов, однако, по данным из открытых источников, в Московской, Кировской областях, Башкортостане и на Дальнем Востоке около 200 семей, взявших ипотеку и веривших в силу эскроу, так и не получили крыши над головой. По оценкам экспертов, мошенники обманули граждан на более чем 625 млн рублей, оставив их, в лучшем случае, с залитым фундаментом. Не исключено, что пострадавших гораздо больше, но узнать об этом невозможно, так как федерального реестра обманутых дольщиков в сегменте ИЖС на данный момент не существует.
Первый зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев называет ситуацию вопиющей, но рекомендует не путать понятия: подделка актов выполненных работ — это уголовное преступление, мошенничество в чистом виде и к надежности самого механизма эскроу-счетов не имеет прямого отношения. Таким образом, ненадежными оказались не счета эскроу, а банки, выступающие гарантами. Семьи, решившие построить дом, выбирали подрядчика из списка, аккредитованного банком, изучали рекламу подрядчиков, часто размещенную в отделениях банка, и передавали свои деньги финансовой организации. Когда же стало известно, что подрядчик — мошенник, банк оказывается не при делах.
Юристы согласны: ситуация с выводом средств через поддельные акты является серьезным прецедентом, и механизмы эскроу в сегменте ИЖС требуют доработки. Как минимум, необходимо обязать банки перед переводом денег строителям тщательно проверять все документы и требовать подтверждения выполненных работ от застройщика лично. Если банк переведет деньги по фиктивному акту, он должен нести солидарную ответственность вместе с застройщиком.
Судя по всему, Центральный банк и Минстрой заинтересовались этой темой. Там уже обсуждают пакет поправок, которые обяжут кредитные организации проводить видеофиксацию объектов перед каждым переводом средств. А пока новые правила не приняты, эксперты советуют покупателям лично контролировать подписание любых промежуточных актов и запрашивать у банков отчетность о движении средств на эскроу-счетах.
Елена Хакимова