В современных бизнес-центрах Москвы застройщики предусматривают в среднем на 2-2,5 раза меньше парковочных мест на арендуемую площадь по сравнению с требованиями норм, действовавшими десять лет назад. Эти изменения произошли после обновления нормативов в 2024 году.
Наблюдается значительный сдвиг в подходе девелоперов: парковка перестала быть основным преимуществом и стала частью сложной городской инфраструктуры, символом статуса и удобства. Об этом свидетельствуют данные исследования консалтинговой компании Commonwealth Partnership, предоставленные «МК».
Совсем недавно считалось, что чем больше парковочных мест в бизнес-центре, тем он более привлекателен для арендаторов. Однако теперь девелоперы сознательно уменьшают количество парковочных мест. И это не просто попытка сэкономить, а реакция на изменившиеся нужды города и его жителей, а также на прямой запрос со стороны арендаторов, утверждают авторы исследования.
Средний коэффициент парковки в существующих бизнес-центрах Москвы классов Prime, A и B составляет одно место на 77 квадратных метров арендуемой площади. Но в новых проектах, которые будут завершены к концу 2025 — началу 2026 года, этот показатель еще ниже — одно место на 99 квадратных метров. Тем не менее, застройщики подчеркивают, что для каждого проекта необходим индивидуальный анализ пассажиропотока и транспортной доступности.
— Нельзя применять ко всем проектам единый шаблон. По данным исследования, количество парковочных мест в возводимых бизнес-центрах Москвы колеблется от 53 до 1280 и более — по состоянию на сентябрь 2025 года. Такое разнообразие красноречиво указывает на отсутствие универсальной формулы. Подход к проектированию парковок должен основываться на глубоком анализе транспортного прогноза и принципе гарантированной мобильности, — комментирует коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов.
По словам специалиста, парковка должна эволюционировать из утилитарной зоны в буферное пространство, которое уменьшает стресс от перемещения по городу и обеспечивает плавный переход в рабочую атмосферу.
В 2024 году ведущие консалтинговые компании Москвы представили обновленную классификацию офисной недвижимости, которая впервые включила класс Prime — премиальный сегмент офисных пространств. В этой классификации прописаны требования к парковочным местам для различных территорий.
В пределах Садового кольца предусмотрено не менее одного места на 200 квадратных метров. Между Садовым и Третьим транспортными кольцами — не менее одного места на 150 квадратных метров. Между «трешкой» и МКАДом — не менее одного места на 100 квадратных метров. За МКАДом — не менее одного места на 80 квадратных метров.
Для сравнения: по нормативам 2014 года требования были значительно жестче. Между Третьим кольцом и МКАДом девелоперы должны были обеспечивать одно место на 60 квадратных метров, а за МКАДом — одно место на 30-40 квадратных метров. На практике это означало, что для типичного бизнес-центра площадью 10 тысяч квадратных метров за МКАДом ранее нужно было построить 250–330 мест, а теперь — 125.
— За последнее десятилетие Москва последовательно инвестировала в развитие общественного транспорта и транспортно-пересадочных узлов, что привело к изменению модели передвижения горожан, — объясняет изменения старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. — Эффект от транспортных преобразований заметен не только в центральных районах. Если раньше приоритет имели объекты внутри Садового кольца, то сейчас удобство перемещений позволяет рассматривать бизнес-центры в более удаленных зонах как равнозначные по транспортной доступности. Эти меры способствовали созданию комфортной городской среды, где значение личного автомобиля постепенно снижается.
Важным фактором стало и изменение предпочтений арендаторов. Для компаний и их сотрудников при выборе офиса на передний план вышли удобный доступ к метро, развитая велоинфраструктура и качественная пешеходная среда, а не количество парковочных мест.
Тенденция к уменьшению числа парковочных мест в бизнес-центрах будет продолжаться. Город становится более плотным, а привычки москвичей меняются. Многие девелоперы уже сейчас закладывают в проекты возможность преобразования парковочных пространств под другие нужды.