Изменения в Налоговом кодексе, одобренные Госдумой, кардинально меняют привычные схемы сделок с недвижимостью. Теперь для освобождения от НДФЛ срок владения должен быть непрерывным — любое дарение, переоформление или раздел имущества «обнуляют» отсчет. Это может негативно сказаться на тех, кто вынужден продавать квартиру вскоре после развода или покупки. Эксперты отмечают, что такие ситуации встречаются довольно часто: кризис, ипотека, переезд — причин достаточно. При этом семьи с детьми получат больше льгот — продавать и приобретать жилье без налога можно будет даже в случае, если ребенок родился уже после сделки. Однако в целом рынок ожидает большей осторожности: теперь каждая подпись под договором может обернуться потерей налоговой льготы.
Налоговая арифметика недвижимости усложняется. Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, которые изменяют правила применения льгот при продаже недвижимости. Ранее отсчет срока владения шел независимо от дарений и переоформлений, теперь он начинается только с момента регистрации прав собственности и без прерываний. Любое изменение в реестре, даже между родственниками, обнуляет срок до нуля.
В теории закон должен просто «уточнить практику», как утверждают в Минфине. На практике меняется логика сделок. В выигрыше окажутся те, кто покупает квартиру всерьез и на длительный срок, а вот тем, кто живет в условиях изменений — придется пересчитывать шаги. Развод, переезд, кредит, даже простая попытка подарить долю — все это теперь может обернуться десятками тысяч рублей налога.
«Поправки, одобренные Госдумой, действительно меняют правила налогообложения, но паниковать пока рано. Минфин уже разъяснил: это техническое уточнение действующей практики, а не революция. Теперь срок владения для освобождения от НДФЛ должен быть непрерывным, то есть любое переоформление обнулит отсчет», — заявил частный инвестор и основатель «Школы практического инвестирования» Федор Сидоров. По его словам, это действительно может создать трудности тем, кто делит имущество при разводе или планирует дарить квартиры родственникам.
Согласно данным сервиса по покупке и продаже недвижимости, в сентябре продажи на вторичном рынке увеличились на 6% по сравнению с прошлым годом, достигнув 140 тысяч сделок. Эксперты полагают, что новые правила могут немного охладить рынок. Россияне, и без того склонные держать квартиры дольше, теперь станут еще более осторожными: каждый документ нужно будет сверять с календарем. «Импульсивных» продаж, по мнению специалистов, станет меньше — особенно среди тех, кто купил жилье недавно.
Больше всего от изменений пострадают семьи, в которых недвижимость становится частью личной драмы. Раздел имущества при разводе теперь требует не только юриста, но и налогового консультанта. «Лучший вариант — оформлять раздел имущества еще в браке, пока супруги считаются близкими родственниками, — говорит Сидоров. — С 2025 года Минфин подтвердил, что раздел между супругами не облагается НДФЛ независимо от того, происходит он до или после развода. Но новые поправки меняют ситуацию для последующей продажи: после переоформления срок владения начнется заново».
Таким образом, даже если раздел прошел мирно, продать свою долю без налога в ближайшие годы не получится. Получается парадокс: чтобы избежать переплаты, супругам иногда выгоднее сохранить общую собственность, чем юридически «разъехаться» окончательно.
Рынок уже реагирует. Риелторы отмечают рост интереса к квартирам, находящимся в собственности более пяти лет — они становятся своеобразной «налоговой валютой»: чем старше объект, тем привлекательнее. «Теперь объекты с длительным сроком владения будут уходить быстрее, — подтверждает один из участников рынка. — Их можно продавать без лишних хлопот и налогов».
Однако не все так строго. В новом законе есть и гуманитарная оговорка: семьи с детьми получат расширенные льготы. Продать и купить новое жилье без налога смогут даже те, у кого ребенок родился уже после сделки — до 30 апреля следующего года. Кроме того, будут учитываться и совершеннолетние дети при очном обучении, и те, кто признан недееспособным.
«Эта норма действительно смягчает ситуацию для семей, — отмечает Сидоров. — Для государства важно стимулировать рождаемость и обновление жилищных условий, а не наказывать тех, кто решает квартирный вопрос в момент перемен».
Тем не менее, без спорных моментов не обошлось. Лица со статусом иноагентов полностью лишаются налоговых льгот: им придется платить НДФЛ при продаже, дарении или наследовании жилья вне зависимости от срока владения. Юристы уже говорят о возможных коллизиях — например, когда наследник получает квартиру от родителя, но вынужден заплатить налог, будто это коммерческая сделка.