До конца 2025 года в России может быть утверждён закон о дифференцированной ставке по семейной ипотеке. Об этом сообщил председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Для семей с тремя детьми льготная ставка по ипотечному кредиту может снизиться до 4%, для родителей с двумя детьми она останется на уровне 6%, а для тех, у кого только один ребенок, она может возрасти до 10% или даже 12%. Поможет ли это новшество улучшить демографическую ситуацию и какие плюсы и минусы имеет данная инициатива, «МК» выяснил у специалистов.
Адресность усиливается
Напомним, что программа льготной семейной ипотеки была инициирована в России в 2018 году. Летом прошлого года её продлили ещё на шесть лет — до 2030 года, изменив условия. В настоящее время ставка по льготному ипотечному кредиту составляет 6%. Для сравнения, по данным Государственного ипотечного агентства, на начало ноября 2025 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на квартиры достигла 21,24% годовых, что более чем в 3,5 раза выше.
Льготная семейная ипотека доступна для родителей с детьми до шести лет или имеющих несовершеннолетних детей-инвалидов. Кроме того, семьи, живущие в городах с населением до 50 тысяч человек, а также имеющие двух и более несовершеннолетних детей и находящиеся в регионах с низким уровнем строительства или индивидуальными программами развития, также могут воспользоваться этой программой.
На 2023 год семейную ипотеку оформили 500 тысяч семей. Однако в июле 2024 года была отменена общая льготная ипотека, введённая во время пандемии для поддержки экономики, что привело к увеличению спроса на оставшиеся программы жилищных кредитов с низкими ставками. В результате только в 2024 году в России было выдано ещё около 240 тысяч кредитов по семейной ипотеке на сумму свыше 1,3 трлн рублей.
Теперь власти вновь решили изменить данную программу. Обсуждаемые новшества призваны более точно учитывать потребности семей с различным числом детей и направить максимальную поддержку тем, кто в ней особенно нуждается — многодетным родителям.
Согласно обсуждаемой в Госдуме модели, льготная ипотека перестанет быть «одинаковой для всех». Вместо текущих единых 6% годовых ставка будет изменяться в зависимости от количества детей в семье. Так, для семей, где появился третий ребенок, ставка будет снижена до 4% — по этому пункту уже достигнуто принципиальное согласие. Семьи с двумя детьми, вероятно, сохранят текущий уровень — 6% годовых. А вот для семей с одним ребенком ставку, наоборот, могут увеличить — до 10–12% годовых. Решение по ставкам для семей с четырьмя и более детьми пока окончательно не принято: этот вопрос остаётся на обсуждении. Однако уже сейчас ясна общая логика реформы: чем больше детей, тем больше государственная поддержка.
Госдума начала обсуждение изменений в семейной ипотеке после того, как заместитель министра финансов Иван Чебесков сообщил, что ведомство выступает за усиление мер поддержки именно многодетных семей через снижение ипотечной ставки. Если законопроект будет одобрен парламентом в ближайшие месяцы, он вступит в силу уже в 2026 году — и, с точки зрения государства, станет важным шагом к более справедливой и адресной жилищной политике.
Льготы с проблемами
Тем не менее, мнения экспертов по этому вопросу разделились. Некоторые из них поддерживают инициативу с энтузиазмом. «Новая практика устроена таким образом, что действительно стимулирует улучшение демографической ситуации, поддержку материнства и детства, придавая положительный импульс также развитию строительной отрасли,— говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. — Уверен, что количество многодетных пар увеличится. В то же время, в отличие от универсальной льготной ипотеки, такая программа всё же имеет адресный характер — следовательно, не приведёт к резкому росту цен на первичное жильё».
Потенциальное число покупателей квартир с использованием данного формата займов вырастет почти вдвое, ведь все многодетные семьи, а сейчас их в России около 2,7 млн, если закон будет принят, в скором времени смогут улучшить свои жилищные условия. Однако, по словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, единственная проблема заключается в том, что данная мера требует значительных затрат для бюджета. Учитывая прогнозируемое снижение ключевой ставки, запланированные расходы на субсидирование семейной ипотеки в России сокращаются. В 2025 году на реализацию программы правительство выделит 637 млрд рублей, в 2026 году — 454,1 млрд рублей, в 2027 году — 358,3 млрд рублей. Если инициатива будет утверждена, планы придётся пересмотреть, расходы возрастут в среднем в 1,5-2 раза. Однако позитивный эффект для государства и общества выглядит достаточно значительным, поэтому такие траты, по мнению эксперта, абсолютно оправданы.
Тем не менее, на рынке есть и более скептические оценки. Например, некоторые аналитики вспоминают о проблемах, с которыми столкнулись власти при выдаче обычной семейной ипотеки в прошлом году через банки, и подчеркивают, что если ничего не изменится, то власти не достигнут желаемого эффекта. Напомним, что в апреле 2025 года Президент РФ Владимир Путин лично потребовал от кредитно-финансовых организаций не взимать комиссии по семейной ипотеке с россиян, которые достигали 10-15% от стоимости кредита. Понятно, что далеко не все семьи могли справиться с такой «внезапной» нагрузкой на льготную ипотеку. Очевидно, что в этот раз необходимость контролировать действия банков, которые не стремятся выдавать льготные кредиты, может проявиться с ещё большей силой.
Есть вопросы и к застройщикам, которые при любом увеличении спроса начинают поднимать стоимость квадратного метра. «Для банков рост объёма льготной ипотеки — это увеличение нагрузки на бюджет и снижение маржи, поэтому без расширения субсидирования из федеральных средств программа рискует стать финансово неустойчивой,— предупреждает инвестиционный консультант Юлия Кузнецова. К возможным недостаткам инициативы можно отнести усиление перекоса на рынке в пользу льготных кредитов, что подогревает цены на жильё и создаёт риски перегрева ипотечного сегмента, поэтому мера должна сопровождаться контролем над ценами и адресным механизмом поддержки, чтобы помощь действительно доходила до семей, а не застройщиков, добавила эксперт.
Для семей важна доступность ежемесячного платежа, которая зависит как от ставки кредитования, так и от лимита предоставления. «Не приведёт ли снижение ставки для жителей регионов с низким уровнем дохода к уменьшению лимита кредитования, что вновь поставит под сомнение возможность приобретения достаточной площади для семей, особенно многодетных?» — интересуется руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера Железно Валерия Шулева.
Региональная специфика
ЦБ РФ не раз подчеркивал, что льготные программы должны иметь адресный характер. В рамках семейной ипотеки введены ограничения по возрасту несовершеннолетнего ребенка (до 6 лет включительно), если он единственный в семье, в то время как условия кредитования с двумя несовершеннолетними детьми сохраняются за 35 регионами Российской Федерации и малые города с населением до 50 тыс. человек.
Как напомнила член комитета Российской гильдии риелторов (РГР) по ипотеке Оксана Панова, после декабря 2023 года существует ограничение: ипотека с субсидированием государства не может быть оформлена более одного раза. При этом банки обошли данное ограничение и выдавали два кредита по семейной ипотеке, где основным заемщиком был один из супругов, а второй предоставлял согласие, и наоборот. С 1 февраля 2026 года и это станет невозможным. «Таким образом, при нынешних условиях инициатива градации процентных ставок выглядит неясно,— считает эксперт. — Во-первых, существенного роста выдач по семейной ипотеке с двумя детьми в 35 регионах не достигнуто, малые города, подходящие под такие же условия, в большинстве не имеют жилого фонда, соответствующего требованиям.» Семейная ипотека с двумя детьми в малых городах оказалась неудачной. Основная масса заемщиков по семейной ипотеке имеет одного несовершеннолетнего ребенка, и при достаточно высоких ценах за квадратный метр во многих небольших городах, которые продолжают расти, может отложить оформление ипотеки при ставке 10-12%. На это есть ряд причин: например, ежемесячный платеж может оказаться неподъёмным для семейного бюджета. Что касается многодетных семей, существуют иные меры поддержки от государства и региона проживания — например, возмещение на досрочное погашение ипотеки.
«Существенное увеличение выдач по семейной ипотеке может наблюдаться в период от официальной публикации изменений до их вступления в силу,— утверждает Панова. — После вступления ограничений произойдёт спад выдач, так как при повышении процентной ставки интерес основных участников данной программы — семей с одним несовершеннолетним ребенком — упадёт.» Серьёзного роста рождаемости данная инициатива не спровоцирует, тем более — увеличения многодетных семей, так как в семейной ипотеке уже существуют ограничения по максимальной сумме кредита. И в некоторых регионах с подобным ограничением можно приобрести максимум двухкомнатную квартиру, что не решит жилищный вопрос для большой семьи. «Данная инициатива требует тщательной проработки,» — заключила свой анализ эксперт РГР.