С 1 апреля 2025 года в России расширяется программа семейной ипотеки: теперь льготный кредит под 6% можно будет оформить на покупку жилья не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Однако касается это только небольших городов, где строится не более двух многоквартирных домов одновременно. В список вошел 901 населенный пункт. Семьи с детьми до шести лет включительно смогут воспользоваться этими условиями один раз, при этом дом, в котором приобретается квартира, должен быть не старше 20 лет.
Расширение условий семейной ипотеки — шаг, продиктованный реалиями регионального рынка жилья. В крупных городах новостроек много, и спрос на них поддерживают программы с государственной субсидией. Но в малых населенных пунктах ситуация иная: строительство идет медленно, новые дома появляются редко, а потому выбор у семей, желающих улучшить жилищные условия, ограничен. Возможность приобрести квартиру на вторичном рынке по сниженной ставке действительно поможет тем, кто не может годами ждать сдачи новостройки или не хочет тратить дополнительные средства на ремонт черновой отделки.
Однако у нововведения есть и ограничения. Например, его нельзя использовать в Москве, Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях. Жители этих регионов, тем не менее, могут приобрести жилье по программе в других городах, если соблюдены условия по возрасту ребенка и состоянию дома. Также важно понимать, что банки могут предъявлять дополнительные требования к заемщикам — например, по уровню дохода или наличию первоначального взноса.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает, что расширение семейной ипотеки на вторичное жилье будет воспринято заемщиками положительно, но круг потенциальных покупателей останется ограниченным. В программу попадут только дома, построенные не более 20 лет назад, что исключает возможность покупки, например, «сталинок», которые остаются востребованными на рынке. В результате, по мнению эксперта, выгоды заемщиков окажутся относительными, а основными бенефициарами станут банки и государство.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин подчеркивает, что программа повысит доступность ипотеки и увеличит спрос на вторичное жилье в небольших городах. Это, в свою очередь, может привести к росту цен квадратных метров. Однако в условиях ограниченной платежеспособности покупателей значительного удорожания ожидать не стоит. Важно и то, что покупка вторичной квартиры позволяет людям сразу переехать, без дополнительных затрат на отделку, что особенно важно для семей с маленькими детьми.
Инвестстратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин отмечает, что программа вряд ли сильно изменит рынок недвижимости в стране: в малых городах живет только около 15% населения страны, а там, где строительство идет активно, семейная ипотека по-прежнему доступна только для новостроек. Тем не менее, снижение ставки с рыночных 29% до льготных 6% делает ипотеку более доступной. Например, если при ставке 29% ежемесячный платеж по кредиту на квартиру стоимостью 3 млн рублей составлял бы более 58 тысяч рублей, то при 6% он снизится до 14 тысяч — суммы, сопоставимой с квартплатой.
Основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев считает, что льготная ипотека действительно может спровоцировать небольшой рост цен на вторичное жилье в городах, где предложение новостроек ограничено. Однако значительных скачков ждать не стоит, так как на рынке остаются ограничения по сумме кредита и требования к заемщикам. Например, при покупке квартиры за 6 млн рублей с первоначальным взносом 20%, ежемесячный платеж составит около 34 тысяч рублей, что будет посильной нагрузкой только для семей с доходом выше 70–80 тысяч. Однако если жилье дешевле (например, 2 млн рублей), платеж снизится до 5–6 тысяч, что гораздо комфортнее для семей с умеренным уровнем дохода.
В целом, отмечает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская, новая мера поможет снизить дисбаланс между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Программы с господдержкой в последние годы подогревали спрос и цены на новостройки, тогда как вторичное жилье не имело аналогичных льгот. Теперь в небольших городах ситуация изменится: доступность ипотеки увеличится, что должно повлиять на динамику цен и инфляцию в этом сегменте.
Эксперты единодушны в том, что расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье — это шаг в сторону повышения доступности жилья, но он не решает проблему комплексно. Для семей в небольших городах, где новостроек мало, это действительно шанс приобрести жилье на более выгодных условиях. Однако число таких заемщиков ограничено, а влияние программы на рынок недвижимости в целом останется локальным.