Похоже, последняя иллюзия ипотечных заемщиков разрушена. Та самая, в которую они верили, что все равно остаются владельцами своей жилплощади и, исправно выплачивая кредит, могут распоряжаться своей недвижимостью по собственному усмотрению. Но, увы. Сегодня льготная семейная ипотека может в один «замечательный» момент превратиться в кредит с процентной ставкой 22%. Достаточно нарушения всего одного условия, о котором многие заемщики узнают лишь по прошествии времени.
Как известно, в нашей стране на протяжении всех этих лет существовала неофициальная, но широко распространенная практика:
человек оформлял ипотеку — чаще всего льготную, семейную, под умеренные 5–6 процентов, а затем просто… сдавал квартиру в аренду на протяжении многих лет.
Не от хорошей жизни. А потому что в противном случае не смог бы обслуживать этот кредит. По различным оценкам риелторов и банковских экспертов, до 40–50% ипотечных квартир в крупных городах частично или полностью гасились именно за счёт аренды. Это не мошенничество, а экономика. А у нас, извините, ставки по ипотеке такие, что уже подсчитано, что зарплата в Москве должна составлять не менее 300 тысяч рублей, чтобы позволить себе квартиру в Москве.
К сожалению, зарплаты — одни, ставки — другие, а стоимость квадратного метра — третья. Все они не могут сойтись.
Математика — упрямая вещь. Государство делало вид, что не замечает происходящего. Строительная и банковская отрасли тоже должны как-то жить и развиваться.
Все были довольны, пока одна принципиальная квартиросъемщица не обратилась в налоговую.
Константин, Москва. 2024 год. Оформив семейную ипотеку под 6%. Купил двушку в Котельниках. Он не жил в ней. Он за неё платил. 40 тысяч в месяц приносила аренда.
Да, конечно, без официального договора — потому что так живёт полстраны. Если что, мы тоже считаем, что это неправильно, но это реальность.
Налоги? Ну да, конечно. Потом. Когда-нибудь. Заплатит и будет спать спокойно. Но однажды Константин допустил фатальную ошибку — он поднял цену на квартиру.
Всего на 10 тысяч. Квартирантка оказалась принципиальной и мстительной.
Настолько, что после ссоры с хозяином она написала сразу в два места: в банк и в налоговую. О том, что квартира сдаётся «в серую». И тут иллюзия собственности рухнула. Банк действовал строго по букве договора. Без эмоций и сожалений. Он предложил Константину либо погасить ипотеку полностью за 14 дней; либо его ставка изменится с «семейной» на рыночные 22%. Мужчина выбрал второе.
Теперь его ежемесячный платеж составляет 120 тысяч рублей. А переплата за весь срок составит около 30 миллионов. За что?
За то, что квартира использовалась «не по назначению».
Хотя были случаи, которые в целом можно рассматривать как анекдоты, когда, прожив несколько лет в квартире, арендаторы предъявляли претензии владельцу, утверждая, что именно они, а не он, фактически выплачивают ипотеку банку и поэтому имеют такие же права на жилплощадь. Также грозили пожаловаться. В интернете гуляла одна такая история, но не знаю, чем она закончилась.
Что касается Константина, то формально банк — в своем праве. Юристы лишь пожимают плечами.
Да, ипотечный договор — приоритетен.
Да, действует принцип свободы договора.
Да, льготная ставка — это не право, а условная привилегия.
«Если в ипотечном договоре или правилах программы «семейная ипотека» прямо указано, что жильё должно использоваться для собственного проживания, либо сдача в аренду допускается только с письменного согласия банка, то нарушение этих условий формально дает банку право изменить процентную ставку или потребовать досрочного исполнения обязательств (ст. 811 ГК РФ), — считает юрист Юлия Гусейнова. — Судебная практика исходит из того, что льготная ипотека — это мера государственной поддержки, а не безусловное право заемщика. Нарушение целевого использования жилья может рассматриваться как злоупотребление льготой. Налоговый аспект усугубляет ситуацию. Сдача квартиры в аренду без договора и без уплаты НДФЛ ст. 208 и 209 НК РФ (объект налогообложения), ст. 122 НК РФ (неуплата налога) создаёт реальные проблемы для заемщика. А жалоба в налоговую резко снижает шансы заемщика на «мягкое» решение со стороны банка».
Судя по тому, что ипотека была оформлена как «семейная», пострадали не только Константин, но и все его близкие, возможно, маленькие дети, чьи родители теперь должны выплатить 30 миллионов — стоимость трёшки в не самом плохом районе.
«С точки зрения прав человека, ситуация выглядит гораздо менее однозначно, — соглашается эксперт. — В ст. 40 Конституции РФ государство декларирует поддержку семей и доступность жилья. Однако на практике человек теряет экономическую устойчивость и фактически получает наказание в виде роста ставки, который несоразмерен причинённому вреду. В данной ситуации сдача квартиры не ухудшила залог, банк не понёс реального ущерба, но финансовые последствия для семьи — разрушительные».
Таким образом, мы наблюдаем не защиту публичного интереса, а дисциплинарное подавление экономически уязвимого субъекта. Чтобы другим неповадно было. Чтобы напомнить остальным миллионам ипотечных заемщиков:
квартира вам не принадлежит полностью,
даже если вы выплачиваете за неё десятилетиями и переплачиваете втридорога. Государство говорит о семье. Практика демонстрирует иное. Санкция непредсказуема. Несоразмерна. И подрывает доверие к самим льготным программам.
Когда правила становятся карательными, люди не становятся более дисциплинированными.
Они уходят в тень. Серая аренда становится черной. Банки — врагами.
Государственная поддержка — ловушкой.
При рыночной ставке 22% ипотеку могут обслуживать: либо люди с доходом от 300 тысяч рублей, либо никто.
Для всех остальных аренда ипотечных квартир была спасательным кругом. Теперь его прокололи. Судя по всему, рынок жилья ожидает рост нелегальной аренды только «для своих» и, возможно, очередное «мы не понимаем, почему люди не берут ипотеку».
Банки, как и государство, действительно не обманешь.
Но иногда они так увлекаются, что забывают:
экономика — это не только про деньги и договора, но также и про людей.
А люди, у которых отобрали выход, рано или поздно перестают играть по навязанным правилам.
Не уверена, что повезло и самой скандальной квартиросъемщице, которой всё равно пришлось переехать, так как цена аренды двушки даже в самом плохом районе Москвы сейчас стартует от 55-60 тысяч, так что в любом случае ей придется переплачивать, но, возможно, её будет греть осознание, что бывшему арендатору стало гораздо хуже.