Вот и подходит к концу этот год, который, хоть и не был официально объявлен Годом семьи (это мы отмечали в 2024-м), тем не менее, на протяжении всех 12 месяцев звучали правильные призывы о том, что россияне должны размножаться, а семья — это главная и первоочередная ячейка общества, и государство обязано заботиться о ней.
Ячейка ячейкой, а семьям все равно нужно где-то жить, и параллельно с этим правила получения льготных ипотек в России с 2026 года станут более строгими. Удивительно, но государство больше не считает, что эта мера способствует росту рождаемости. Об этом было заявлено на Совете Федерации.
Что изменится существенно: будет введен принцип «одна семья — один льготный кредит». Говорят, это делается для исключения финансовых манипуляций, но на практике большинство молодых пар, приобретя несколько лет назад льготную ипотечную однокомнатную квартиру (на что хватило средств), уже не смогут расширить свои жилищные условия на тех же условиях. Похоже, им придется оставаться в этой квартире — но будут ли они в таком случае заводить второго или третьего ребенка на 30-40 квадратных метрах? Этот вопрос остается открытым.
Тем временем, согласно последней переписи населения, более 55% семей в России не могут позволить себе больше одного ребенка, 33% — двух, а три и более детей имеют лишь оставшиеся 12% семей.
Ранее супруги могли со временем оформить две отдельные льготные ипотеки. И в будущем каждому ребенку можно было оставить по квартире. Но с 1 февраля 2026 года муж и жена будут обязаны выступать созаёмщиками по единственному договору.
Если один из супругов уже воспользовался этой программой, второй теряет право на нее.
А как быть, если пара, имеющая льготную ипотеку, разведется, и каждый вступит в новый брак?
Это уже второе ужесточение за последние годы. Ранее, в декабре 2023 года, была введена норма «один заёмщик — одна ипотека», теперь этот лимит будет касаться всей семьи в целом.
Кто может воспользоваться льготной ипотекой? Здесь практически ничего не изменилось, так как ужесточения произошли год назад, по действующим условиям программа по-прежнему рассчитана на семьи с двумя и более детьми, с ребенком до шести лет или воспитывающих ребенка-инвалида. Ставка 6% сохранится до 2030 года. Изначально программа действовала только с новостройками и индивидуальным жилищным строительством, но с 1 апреля 2025 года ее действие распространится и на вторичное жилье в городах, где почти не ведется новое строительство — их список уже включает 900 населенных пунктов и обновляется каждые полгода. Получить квартиру на этих условиях в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, значительно сложнее. Власти надеются на рост числа льготников из провинции и малых городов России, но останется ли молодежь там, где нет никаких перспектив развития?
Тем не менее, параллельно будут продолжать действовать и другие государственные программы жилищной поддержки: дальневосточная и арктическая ипотека под 2%, сельская под 3% и IT-ипотека под 5%. Однако именно «семейная» остается одной из самых массовых и распространенных.
Тем временем, в Госдуме предложили полностью аннулировать долг по ипотечному кредиту семьям после рождения четвертого ребенка. Жаль только, что четвертые дети не появляются сразу после первых…
Олег СИЛКИН, эксперт в сфере недвижимости:
– Зачем эти ужесточения? Действительно, существуют махинации, когда кредит оформляют на родственников. То есть брат берет ипотеку на себя, но в созаёмщиках указывает свою сестру, у которой есть ребенок, и та не имеет права претендовать на долю в квартире до тех пор, пока основной заёмщик (брат) не погасит кредит.
Это приводит к росту цен и затруднениям для реальных нуждающихся семей в получении льготного кредита.
Считаю, что многие поспешат покупать недвижимость до февраля по старым правилам, чтобы успеть в последний вагон. В будущем сокращение льготной ипотеки может привести к снижению спроса, рынок перестанет быть перегретым, как это происходит сейчас, но не надолго.
С учетом того, что сейчас ставка ЦБ снижается, люди будут ждать подходящего момента, чтобы выгодно приобрести жилье.
Полагаю, что квартиру стоит покупать до февраля 2026 года, или же придется ждать ноября-декабря следующего года.
Джалалутдин Галимов, юрист:
— Принцип одна ипотека на одну семью в целом понятен, так как на рынке ипотеки действительно возникли злоупотребления. Однако как быть с теми, кто может финансово позволить себе отдельное жилье для каждого ребенка? Возникает реальный риск дискриминации по семейному статусу и фактическим жизненным обстоятельствам. На практике «семья» бывает разной: повторные браки, дети от разных браков, фактическое раздельное проживание, семейное насилие, ограничение дееспособности, отсутствие возможности быть созаёмщиком (например, из-за кредитной истории одного из супругов). Механическое правило может привести к ситуации, когда добросовестная семья объективно лишится возможности улучшить жилищные условия — без учета реальных потребностей детей. Кроме того, льгота становится менее «социальной», более «банковской».
Когда требование созаёмщичества становится обязательным, это снижает доступность программы для семей с нестабильной занятостью, с «серой» зарплатой, для регионов с низкими доходами — то есть для тех, ради кого льгота и была задумана. А если один супруг успел воспользоваться льготой ранее, то второй может «потерять» самостоятельное право на отдельный льготный кредит после вступления новых правил. Важно, чтобы переходные положения были прозрачными и не создавали «ловушек» для семей, которые начали сделку заранее. Любое ужесточение социальной меры допустимо лишь при одновременном создании компенсаторов для уязвимых случаев (семьи с детьми-инвалидами, одинокие родители, ситуации насилия, семьи в аварийном жилье и т.п.), иначе «адресность» превращается в сокращение помощи.
Какие могут быть последствия? Семьи уйдут в обходные организационные формы (например, оформление на других родственников, усложнение сделок, рост серых практик), увеличится нагрузка на смежные подсистемы (аренда, социальное жилье, региональные программы, судебные споры по разделу имущества и долгов), возникнет эффект вытеснения: те, кто имел ресурсы — адаптируются, а те, кто не имел — выпадут.
В общем, ипотека в таком контексте — двусмысленна. Она может предоставить семье безопасность и пространство для жизни, но также может закрепить зависимость, тревогу и конкуренцию («успеть взять», «не пройти скоринг», «не потерять ставку»).
При этом есть выход и решение. Необходимы четкие исключения из правила «одна семья — один кредит» для уязвимых случаев (инвалидность ребенка, аварийное жилье, вынужденное расширение из-за медицинских показаний, одинокие родители и т. п.). Нужно запретить «наказывать» семью за невозможность созаёмщичества по причинам насилия, раздельного проживания, судебных ограничений и т.п., с ясной процедурой подтверждения. Также нужны параллельные альтернативы ипотеке: расширение социальных наймов и арендного фонда, жилищные сертификаты для нуждающихся — иначе «адресность» превращается в отсев, а не в помощь.