Семейная ипотека вновь привлекает внимание: изменения в ее правилах вступят в силу уже через несколько дней. С 1 февраля 2026 года семьи смогут получить только один льготный кредит, при этом оба супруга станут обязательными созаемщиками. Родители и другие родственники не смогут выступать в качестве поручителей, а банки будут более тщательно проверять уровень доходов. Сохранить льготную процентную ставку в 6% возможно только при рефинансировании комбинированного кредита. Кто окажется в невыгодном положении из-за этих нововведений — молодые пары, семьи с одним ребенком или те, кто приобрел жилье «на будущее»? Могут ли обязательные созаемщики создать риск в случае развода или потери работы? И не приведет ли запрет на участие сторонних поручителей к возникновению серых схем доходов?
С 1 февраля семейная ипотека в России претерпевает изменения. Главный принцип — «одна семья — один льготный кредит». Ранее каждый из супругов мог получить кредит под 6%, теперь же доступен только один на всю семью. Если один из супругов уже воспользовался правом на льготную ипотеку, второй кредит не будет доступен, пока не погашен первый и не родится новый ребенок.
Ключевое новшество — обязательное созаемство супругов. Даже при наличии брачного договора ипотека теперь оформляется на обоих. Привлечение родителей или других родственников в качестве созаемщиков теперь запрещено. К тому же банки ужесточают проверки доходов на фоне сокращения государственных субсидий. Льготная ставка в 6% сохраняется только при рефинансировании рыночной части комбинированного кредита.
Резкое увеличение выдачи семейной ипотеки в конце 2025 года объясняет, почему власти стремятся ужесточить правила. В декабре 2025 года банки выдали 104 тыс. кредитов на общую сумму 605 млрд рублей, что стало рекордом за всю историю программы. Доля семейной ипотеки в общем объеме кредитов достигла 75%. Люди стремились оформить льготы до введения новых, явно более строгих правил.
«Изменения повышают требования к заемщикам и фактически изменяют логику программы, — отмечает Максим Лазовский, руководитель строительной компании «Дом Лазовского». — Молодые семьи с нестабильным доходом лишены возможности повысить свою платежеспособность за счет родителей. Обязательное созаемство увеличивает финансовую ответственность: в случае развода или потери работы одного из супругов ситуация может стать критической».
Инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин добавляет: «Наибольшие потери понесут семьи, которые планировали приобретение второго жилья «на будущее». Молодые пары, взявшие ипотеку на первого ребенка, теоретически могут выиграть, особенно если смогут рефинансировать комбинированный кредит. Однако на практике многое зависит от условий, которые предлагают банки».
Что касается серых схем доходов, эксперт в области недвижимости, финансовый аналитик Алексей Кричевский считает, что серьезного ухудшения ситуации для обычных ипотечников не произойдет. «Помощь родителей в основном заключалась в первоначальном взносе. Платежи по кредиту все равно будут нести супруги. Однако размер первоначального взноса возрастет — банки будут требовать не менее 30%».
Рефинансирование комбинированных кредитов становится, пожалуй, единственным преимуществом новых правил. Если у семьи кредит на 15 млн рублей, из которых 12 млн — льготная ставка 6%, а 3 млн — рыночная 20%, возможно рефинансировать только рыночную часть. Процент на льготную часть сохранится, но общие выплаты не сильно снизятся. «Объединить все кредиты и резко уменьшить платежи не получится», — предупреждает Бахтин.
Экономист, топ-менеджер по финансовым коммуникациям Андрей Лобода предлагает более широкий взгляд на ситуацию: «Либеральные руководители финансовых органов фактически закрыли программу льготной ипотеки. Россияне не будут брать кредиты на небольшую квартиру с ипотечной нагрузкой на десятилетия. Есть альтернатива: развивать индивидуальное жилищное строительство в регионах с нулевыми ставками. Там, где рождается больше детей, люди смогут принять дорогостоящую ипотеку, потому что это действительно улучшает их жизнь».
На данный момент рынок недвижимости находится в состоянии ожидания. Банки приостанавливают выдачи, семьи спешат оформить кредиты по старым правилам, а эксперты рекомендуют тщательно продумывать бюджет и резервные источники дохода. Новая семейная ипотека — это одновременно и шанс, и стресс. Некоторые семьи, безусловно, выиграют от изменений, но многим придется пересмотреть свои планы на жилье и семейный бюджет.