Россияне имеют задолженность по ипотечным кредитам на сумму 22,1 трлн рублей — эта величина сопоставима с половиной расходов федерального бюджета. Однако, экспертов больше беспокоит другое явление — резкий рост «просрочки» по жилищным кредитам: за год её доля в ипотечном портфеле банков возросла с 0,36% до 0,74%, составив к июлю 145 млрд рублей. Причины данной ситуации, прежде всего, связаны с ужесточением условий ипотечного кредитования и стагнацией реальных доходов населения.
Согласно проведенному опросу аналитической службы крупной девелоперской компании, 38% заемщиков испытывают нехватку средств для обслуживания кредитов «впритык», а 23% периодически вынуждены занимать деньги. Тем не менее, все эти трудности не останавливают людей. По данным ЦБ, в июне банки выдали 68,7 тысячи рублевых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 308,9 млрд рублей (в мае — 63,3 тысячи ИЖК на 287,3 млрд рублей). 85% из этих выдач составили льготные государственные программы, преимущественно ипотека для многодетных семей.
Ясно, что о формировании на этом рынке полного финансового пузыря говорить пока не приходится. Скорее, вызывает беспокойство скорость и неизбежность увеличения доли «плохих» долгов. В настоящее время она достигла исторического максимума. «Просрочка», превышающая 90 дней, в большинстве случаев указывает на то, что человек уже не будет в состоянии платить. Конечно, до истинной массовости еще далеко (145 млрд рублей на фоне 22,1 трлн выглядят незначительно), но проблема явно обозначена и имеет тенденцию к ухудшению.
«Хотя сумма в 22,1 трлн рублей впечатляет, с точки зрения устойчивости рынка не так важен общий объем ипотечного портфеля, сколько его просроченная часть, — утверждает директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. — Пока она не достигает 1%, а в целом сектор ипотеки фактически поддерживается программами господдержки. С другой стороны, настораживают определенные социальные моменты: согласно опросам, за последние месяцы в России в полтора раза увеличилось число заемщиков, которых пугает перспектива невозможности выплат по ипотеке в случае ухудшения их финансового положения. В настоящее время таких менее 10% от общего числа, но эти опасения нарастают».
Кроме того, напоминает Зубец, происходит сжатие рынка труда: в частности, многие компании, особенно в гражданских отраслях, сокращают премии своим сотрудникам. Таким образом, темпы роста реальных доходов (выплаты по ипотеке иногда составляют более половины дохода домохозяйства) в целом стагнируют. Соответственно, снижается и платежеспособность заемщиков, которые всё труднее обслуживают кредиты на фоне инфляции в 8-10%. Из-за перенасыщения стагнирует и рынок первичного жилья: доля нераспроданных квартир в новостройках достигает 70% (319 тысяч — в полтора раза больше, чем год назад), и банки фактически остаются с единственным вариантом — пытаться реализовать недвижимость со скидкой в 20-30% и более.
«Хотя доля просроченной задолженности по жилищным кредитам относительно всего портфеля выданной ипотеки всё еще менее 1%, в абсолютном выражении она продолжает увеличиваться, — говорит менеджер продукта «Ипотека» в компании «Сравни» Екатерина Сташкова. — Ясно, что заемщикам стало труднее выполнять свои обязательства. Это результат ряда факторов: отсутствия ожидаемого роста доходов, повышения стоимости жизни, увеличения закредитованности населения. Есть еще одна сторона вопроса. В основном на просрочку выходят те, кто получал кредиты в 2023 году и начале 2024-го, когда существовала массовая ипотека с господдержкой, а доступность семейной ипотеки была выше. Банки были гораздо более лояльны к заемщикам, чем сейчас: минимальный первоначальный взнос начинался от 10%, а уровень предельной долговой нагрузки часто превышал 50%».
В результате ипотекой обзавелись те, для кого она впоследствии стала непосильной ношей. Также стоит отметить, что квартиры на первичном рынке в основном покупались по более высокой цене, чем аналогичные объекты на вторичном рынке (после получения права собственности на них). Поэтому продажа такого жилья не всегда позволит погасить долг перед банком. Согласно закону, поясняет эксперт, кредитная организация вправе взыскать долг за счет продажи заложенного имущества, даже если это — единственное жилье, и в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако для банка реализация заложенного имущества — это длительная и дорогостоящая процедура, и к ней стараются прибегать только в крайних случаях.
Соответственно, резюмирует Сташкова, банк будет стремиться разрешить с заемщиком вопрос в досудебном порядке или в рамках судебного разбирательства заключить мирное соглашение и найти способы для погашения долга, например, в рассрочку.