Принятый не так давно закон о банкротстве физических лиц переполошил рынок недвижимости.
Теперь любой гражданин, купивший квартиру у физлица, рискует остаться и без квартиры, и без денег.
«Если купите у банкрота (с виду обычный человек может быть), то квартира ваша по суду ему обратно отойдет, у нас в доме целый этаж принадлежит банкроту-физлицу! Цены, конечно, привлекательные у них… Аккуратно! Так что настоятельно рекомендую обратиться к хорошему агентству, желательно из топ-10 по РФ. Денег это стоит, конечно, но гарантия, что хоть с деньгами останетесь, куда больше» — такие советы дают друг другу покупатели квартир.
НОВЫЙ ВИД МОШЕННИЧЕСТВА?
Адвокат по недвижимости Оксана Филачева утверждает: сделки с недвижимостью физлиц-банкротов — это новый вид мошенничества!
«Если человек объявил себя банкротом, то все сделки по продаже недвижимости, заключенные в течение трех предыдущих лет, отменяются. Конечно, если вы купили у такого человека квартиру, то вам должны вернуть деньги. Но денег у банкрота не оказывается, а вас ставят в реестр кредиторов, по которому вы не получаете ни копейки, потому что очередь до вас просто не доходит!» — рассказывает Оксана Филачева.
Что делать, чтобы не попасть на удочку физлица-банкрота? Гарантия 100% только одна — не покупать жилье у физических лиц. Ведь любой человек может в дальнейшем объявить себя банкротом, а вы, как покупатель, не можете знать, что у продавца квартиры на уме и что он будет делать в ближайшие три года.
По словам председателя Ассоциации адвокатов России за права человека Марии Баст, смысл закона понятен: «Перед тем как объявить себя банкротом, человек начинает избавляться от имущества, заключает фиктивные сделки, переписывает дачу и квартиру на бабушку и тещу… Ясно, что государству необходимо защитить права кредиторов, поэтому и принят закон о расторжении сделок за последние три года».
Слухи о том, что покупать квартиры у физических лиц с принятием закона об их банкротстве стало опасно, уже изменили цены на рынке недвижимости. Так, если цена на новостройку в Подмосковье у застройщика составляет 4,2 млн, то такая же квартира в том же доме, продаваемая физическим лицом, стоит всего лишь 3,4-3,6 млн. Примерно те же полмиллиона накидывают агентства недвижимости.
«Агентствам недвижимости выгодно подливать масла в огонь, — говорит адвокат Рустам Чернов. — Риелторы играют на вечно испуганных покупателях, здесь ничего удивительного нет».
На самом же деле, по словам адвоката, процедура управления имуществом банкрота-физлица у нас в стране пока еще не сложилась.
«И по таким случаям, когда человек покупает квартиру у физлица-банкрота, а потом ее теряет, нет большой судебной практики. Банкрот, например, имеет право продать квартиру с разрешения внешнего управляющего, чтобы вырученными деньгами расплатиться с долгами. Или, например, случай, когда на квартиру банкрота не налагается взыскание. Допустим, у банкрота 15 квартир, на 10 внешний управляющий может наложить ограничения, а на 5 — нет. В этом случае вы можете спокойно покупать одну из этих пяти квартир — никто не сможет ее у вас отсудить», — объясняет Чернов.
«ОБРАТНАЯ СИЛА» СДЕЛКИ?
О том, «чистая» квартира или нет, покупатель узнает из выписки из государственного реестра прав. Стоит такая выписка около 100 рублей и является необходимой при совершении сделки купли-продажи.
Также «чистоту» продаваемой недвижимости проверяет нотариус, если вы к нему обратились, а если вы все же совершаете незаконную сделку с банкротом, то ее просто не зарегистрируют в ЕГРП.
«В регистрирующий орган направляется информация о банкротстве, — продолжает Чернов. — К тому же не уверен, что данная мошенническая схема с недвижимостью физлиц-банкротов получит большое распространение. Она совсем не простая в исполнении. Сейчас намного легче и проще мошенники используют схему с частичной вменяемостью, справками из психдиспансера и так далее. Так что масштабной угрозы для рынка недвижимости с принятием закона о банкротстве физлиц не появилось».
А если человек объявил себя банкротом через год или два? Живете вы себе спокойно в новой квартире, а тут вдруг приходят судебные приставы и на вашу квартиру накладывают арест…
«Сделка расторгается, если банкрот заведомо выводил имущество на подставных лиц, — объясняет Мария Баст. — А если вы добросовестный приобретатель, на вас это не должно распространяться. Другое дело, что вам придется ходить по судам и доказывать, что вы банкроту не друг и не сват, нашли объявление о продаже квартиры случайно и вовсе не были с банкротом в сговоре».
ПОСЛУШАЕТ ЛИ СУД ВАШИ ДОВОДЫ?
«Не факт, что квартиру у вас отберут, но могут и отобрать, — констатирует Мария Баст. — Сделка может быть признана притворной, причиняющей вред имущественным правам кредиторов».
В этом случае квартиру у вас отнимут и отправят ее в общую массу имущества должника. В дальнейшем это имущество будет продано с торгов, а деньги — переданы кредиторам согласно реестру кредиторов. Вы тоже будете стоять в этой очереди, но, увы, последним! Поэтому шансы что-то вернуть равны нулю.
«Тут каждый решает сам для себя, — считает адвокат Александр Романов. — Риски есть, но если цена на квартиру привлекательная, то ее можно и купить. У вас есть все шансы доказать в суде, что вы — добросовестный приобретатель, а если банкрот продал вам жилье и не отдал кредиторам деньги — это уже не ваши проблемы. Пусть кредиторы подают на банкрота в суд и обвиняют его в мошенничестве. Вы тут уже ни при чем. На купленную вами квартиру может быть на какое-то время наложен арест, но дальше, скорее всего, вы выиграете суд, и пускай они там сами между собой разбираются».
«Самое надежное — найти риелтора среди близких друзей или родственников, а иначе вас запросто могут обмануть», — предупреждает Александр Романов.