С 1 февраля 2026 года в России вступают в действие новые правила программы «Семейная ипотека». Теперь одна семья сможет получить лишь один льготный кредит с процентной ставкой 6%, причем оба супруга должны быть созаемщиками, даже если у них имеется брачный договор. Также фактически прекращает свое существование «донорская ипотека», которая позволяла бездетным или семьям с детьми старше семи лет получать льготный заем за счет привлечения семьи с маленьким ребенком.
Цель реформы заключается в том, чтобы сделать программу более адресной и прозрачной, однако на практике изменения уже вызывают вопросы: сколько семей утратит возможность приобрести жилье, остынет ли рынок новостроек и появятся ли новые ипотечные инструменты вместо закрытых схем? Интерес к этой теме подогревает и другое: не станет ли это шагом к постепенному сворачиванию всей программы?
За последние годы семейная ипотека превратилась из целевой меры поддержки в один из основных двигателей рынка новостроек. Именно под льготные 6% в последние сезоны заключалась значительная часть сделок, особенно в крупных городах. Но с 1 февраля 2026 года правила изменяются — и довольно резко.
Теперь на одну семью положен только один льготный кредит. Если прежде каждый из супругов мог оформить ипотеку по программе отдельно — и это активно использовалось, — то теперь такая возможность закрыта. Оба супруга автоматически становятся созаемщиками по одному договору. Даже брачный контракт больше не может служить аргументом. Исключение сделано лишь для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Еще одно принципиальное новшество заключается в фактической отмене «донорской ипотеки». Эта схема позволяла семьям без маленьких детей или бездетным супругам привлекать в созаемщики родственников или знакомых с ребенком до семи лет, что давало доступ к льготной ставке. Формально программа была адресной, но на практике давно превратилась в поле для финансового креатива. Теперь этот путь закрыт.
Власти объясняют ужесточение благими намерениями: сделать семейную ипотеку более прозрачной и направить помощь тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Однако рынок услышал другой сигнал: эпоха широкой льготной ипотеки подходит к концу.
По словам финансового аналитика и эксперта рынка недвижимости Алексея Кричевского, резкого обвала семейной ипотеки ожидать не стоит. «Все, кто хотел воспользоваться предложением, скорее всего, уже это сделали. Ажиотаж длился с сентября по январь — семьи спешили успеть получить второй кредит», — отмечает эксперт. По его оценке, серьезных просадок не будет, максимум — временная заморозка цен или точечные скидки от застройщиков.
При этом Кричевский подчеркивает любопытный парадокс: несмотря на разговоры о «низкой рентабельности», у девелоперов все вполне благополучно с выручкой. «2025 год они закрыли примерно на уровне 2023-го. За два года цена квадратного метра увеличилась примерно на 30%, а количество сделок сократилось. То есть выручка растет благодаря цене, а не объему», — поясняет аналитик.
Тем не менее новые правила ограничивают гибкость программы. Особенно это может негативно сказаться на семьях с нестабильными доходами или «пятнами» в кредитной истории. Как отмечает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, теперь у супругов фактически будет одна кредитная история на двоих. «Наличие в прошлом хотя бы у одного супруга просрочек, реструктуризаций или даже законных кредитных каникул будет затруднять кредитование для всей семьи», — подчеркивает она.
Для банков это имеет свои плюсы — контроль за доходами семьи усиливается, риски просрочек снижаются. А вот для заемщиков возможности маневра сужаются. Даже возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков, которая формально сохраняется, не компенсирует отмену прежних схем.
Еще один важный момент — восстановление права на льготную ипотеку. Теперь получить новый кредит под 6% возможно только после полного погашения предыдущего и рождения нового ребенка. Фактически программа начинает жестко связываться не только с демографией, но и с финансовой дисциплиной.
На этом фоне участники рынка все чаще обсуждают возможное дальнейшее ужесточение правил. По словам Кричевского, слухи о ставках 10–12% по семейной ипотеке уже активно обсуждаются. Для первого ребенка ставка может составить около 8%, а 6% останется лишь для семей с двумя детьми.
«Но завести двух детей с дорогими кредитами будет сложнее. В итоге ценность программы как демографического инструмента может снизиться», — считает эксперт.
Наталья Мильчакова предполагает, что государство и банки могут просто устать от программы. «Если спрос будет уменьшаться на фоне ужесточений, семейную ипотеку могут начать постепенно сворачивать — возможно, к 2030 году», — утверждает она.