В течение прошлого года объем проблемных ипотечных долгов достиг рекордного уровня, увеличившись на 76,6% (на 115,2 млрд рублей) и составив 265,5 млрд рублей. На фоне общего ипотечного портфеля россиян в 23,15 трлн рублей этот абсолютный показатель может показаться не таким уж значительным. Однако более важна тенденция: по мнению экспертов, резкое ускорение темпов роста просроченной задолженности создает проблемы, прежде всего, для банков.
К декабрю 2022 года граждане накопили 91,6 млрд рублей просроченной задолженности по ипотечным кредитам, а к декабрю 2025-го эта сумма увеличится втрое, согласно данным бюро кредитных историй. БКИ связывает это с аномальным ростом ипотечного рынка за предыдущие два года и ухудшением финансового состояния заемщиков.
Двузначные темпы роста доли «плохих» (просрочка свыше 90 дней) долгов сохраняются второй год подряд. По данным Центробанка, аналогичная ситуация наблюдалась только в 2015-2016 годах (на 13,2% и 43,8% соответственно). В целом, такая динамика была характерна для российских реалий середины 2000-х, когда ипотечные кредиты только начинали набирать популярность, и резкий рост просрочки был следствием низкой базы. Что касается последних лет, когда рынок пережил новый бум, основными факторами стали: массовые льготные государственные программы, агрессивная политика банков, которые кредитовали желающих почти без ограничений, и устойчивое убеждение потребителей в постоянном росте цен на жилье.
«В 2015-2016 годах ситуация в экономике была довольно сложной, в то время как в 2016-м объем просрочки увеличился не так значительно, как в 2025-м — на 43,8%, — отмечает аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. — Десять лет назад многие россияне потеряли возможность погашать займы из-за низких доходов и роста безработицы. На сей раз основными проблемами стали высокие процентные ставки и долговая нагрузка. Не исключено, что некоторые заемщики намеренно не вносили платежи по ипотеке вовремя, рассчитывая на кредитные каникулы или отсрочку платежа, но получили отказ. Дальнейшее ухудшение ситуации создает риски для банков: они вынуждены отчислять большую часть прибыли на создание резервов на кредитные убытки и повышать требования к заемщикам».
За период с января по сентябрь 2025 года Банк России оценил долю «плохих» долгов в совокупном кредитном (не только ипотечном) портфеле финансового сектора в 9%, что является очень высоким показателем за последние три года. Мильчакова предполагает, что банки продолжат ужесточать требования к клиентам, желающим получить долговое финансирование. Кроме того, в стране может увеличиться количество личных банкротств граждан, поскольку банки будут чаще взыскивать просроченные долги через суд. С другой стороны, если ставки в 2026 году будут снижаться, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации люди смогут рефинансировать старые долги под более низкие проценты.
«Показатель в 265,5 млрд рублей кажется внушительным только для постороннего наблюдателя, — говорит ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. — При ипотечном портфеле в 23 трлн рублей доля проблемных долгов составляет всего 1,1%, что находится в пределах исторической нормы. Для сравнения, в 2018-2019 годах этот показатель был равен 1,2%. Банковский сектор с прибылью в несколько триллионов рублей и макропруденциальным буфером в 335 млрд рублей вполне способен справиться с данной ситуацией без серьезных потрясений.
Резкий рост просрочек — закономерное следствие ипотечного бума 2023-2024 годов. Тогда россияне оформили кредиты на рекордные 8 трлн рублей благодаря массовым льготным программам с низкими ставками. Люди стремились воспользоваться выгодными условиями перед их ухудшением, в результате чего часть заемщиков переоценила свои возможности.»
Сейчас эти кредиты «вызревают»: проблемы с выплатами обычно возникают через 1-3 года после получения займа. При высокой ключевой ставке банки значительно ужесточили требования к клиентам. Выдача ипотеки в 2025 году сократилась на 9% до 4,3 трлн рублей. Это оздоравливает рынок и снижает будущие риски. При этом реальные располагаемые доходы населения за три квартала 2025 года увеличились на 9,2%, средняя зарплата превысила 100 тысяч рублей, что поддерживает платежеспособность заемщиков. Что касается застройщиков, им стоит ориентироваться на более консервативный спрос: время массовой льготной ипотеки завершилось 1 июля 2024 года, и теперь основной драйвер — адресные программы, такие как семейная ипотека, которая составляет до 75% выдач. Банки адаптируются через более тщательный отбор клиентов. Потребителям же следует реалистично оценивать долговую нагрузку: при текущих ставках в 16-18% платеж по ипотеке значительно выше, чем был при льготных 6-8%.
По словам директора Центра исследований социальной экономики Алексея Зубца, на ипотечном рынке нет ни катастрофы, ни её признаков. Просрочка начала расти еще в 2024 году, первый пик пришёлся на конец осени и январь 2025 года, второй пик — на ноябрь 2025 года. Это было связано с замедлением роста зарплат в ряде невоенных отраслей, оказавшихся в стагнации и упадке. Многие работники «впряглись» в ипотеку, не имея адекватного запаса финансовой прочности. Нечто подобное происходило в США накануне кризиса 2008-2009 годов. Там люди с нестабильными доходами набрали жилищных кредитов, рассчитывая на рост цен на недвижимость и возможность её последующей перепродажи. Но сегодня на российском ипотечном рынке доминируют льготные, субсидируемые государством программы. Кроме того, резюмирует Зубец, с каждым годом выплата длинных кредитов становится всё проще из-за высокой инфляции, которая фактически «списывает» сумму платежа.