Российский ипотечный рынок всё ближе к состоянию анабиоза: в первой половине года банки выдали жилищных кредитов на 1,5 трлн рублей — на 47% меньше, чем в январе-июне 2024-го. На этом фоне крайне спорной выглядит очередная инициатива властей, предусматривающая запрет на оформление семейной ипотеки вне региона регистрации. Велика вероятность, что многих граждан с детьми эта мера попросту отсечет от участия в льготной госпрограмме, которая остается для них единственным доступным вариантом покупки недвижимости.
Всего по итогам первого полугодия выдано 340 тысяч кредитов, что на 55% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. При этом 63% сделок (81% в денежном объеме) пришлось на льготные программы, гласит государственная статистика.
Как сообщила в конце июня спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко, в прошлом году более половины кредитов, выданных в рамках программы семейной ипотеки, пришлось на столичные регионы: Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Остальные заемщики проживают вне этих субъектов РФ. В Совфеде призвали усовершенствовать механизм выдач: поскольку госпрограмма адресована семьям с детьми, то она должна использоваться строго в целях улучшения жилищных условий именно для этой категории населения в каждом регионе.
По словам главы думского комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, в течение месяца в парламент могут внести законопроект, в соответствие с которым россияне впредь не смогут оформлять семейную ипотеку не по региону регистрации. Заработать эта мера может уже в первом квартале 2026 года. Эксперты по недвижимости не сомневаются, что документ будет утвержден (учитывая поддержку в Совфеде и Госдуме) и, вместе с тем, указывают на риски снижения спроса из-за потенциальных бюрократических сложностей.
В частности, перед покупкой жилья части заемщиков придется менять место прописки, что для кого-то будет неприемлемо, а для кого-то — чересчур обременительно. На взгляд аналитика Freedom Finance Global Владимира Чернова, вырастет и административная нагрузка на банки, а в перспективе — снизится уровень удобрения ипотеки. В результате выдачи могут сократиться еще на 30%, особенно в крупных городах.
«Странная инициатива, ведь льготная госпрограмма по определению распространяется на семьи с детьми, а не на территории, — говорит директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. — Если вы обитаете в Иркутске, почему вы не можете купить квартиру в ипотеку в Москве и перебраться туда? Это же не другое государство…». Эксперт назвал несколько причин, по которыв власти готовы принять подобное ограничение. Во-первых, это позволит снизить расходы, ведь государство софинансирует каждый третий выдаваемый жилищный кредит. Во-вторых, в какой-то степени можно будет сдержать миграцию в мегаполисы: чиновники убеждены, что как только семья переезжает в столицу, у нее пропадает желание обзаводится вторым или третьим ребенком. Кроме того, власти добиваются максимальной адресности льготных программ, им не нужно, чтобы они использовались в инвестиционных целях.
По мнению Зубца, поскольку для банков и застройщиков семейная ипотека является важнейшим источником денег, мера может столкнуться с серьезным лоббистским сопротивлением с их стороны.
«Это очень сомнительная инициатива, — рассуждает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. — Конституция РФ декларирует свободу перемещения по территории нашей страны. Кроме того, оформление семейной ипотеки часто подразумевает именно переезд в другой город. Если законопроект примут, человек не сможет приобрести жилье в другом регионе на льготных условиях, если не будет зарегистрирован там. Но, чтобы получить регистрацию, необходимо иметь жилье, в котором ее можно сделать. В итоге возникает замкнутый круг. Непонятно, чего хотят добиться законодатели. Возможно, мера связана с попытками сократить количество граждан, которые приобретают жилье в рамках семейной ипотеки в инвестиционных целях. Но есть гораздо более простой способ добиться этого — например, разрешить покупку только одного объекта недвижимости на семью».
Обсуждаемая инициатива нацелена не на ограничение мобильности граждан, а на предотвращение злоупотреблений в рамках госпрограммы, — говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. По его словам, в последние годы участились случаи, когда заемщики оформляли кредит на жилье в регионах с более дешевой недвижимостью, формально попадая под льготы, но не планируя реального проживания там. Такая практика снижает эффективность программы, рассчитанной на поддержку семей именно по месту их фактического проживания и воспитания детей. По мнению Тумина, сейчас рынок переходит к более сбалансированной модели: хотя доля льготных программ всё еще велика, спрос корректируется в сторону более стабильного и адресного формата.