65-летняя жительница Москвы вернулась в свою квартиру в районе Зюзино спустя шесть лет после продажи жилья. Женщина, имеющая умственную отсталость, утверждала в суде, что не осознавала своих действий при подписании договора. За это время новый собственник успел вложить в ремонт квартиры около миллиона рублей. Кассационную жалобу суд рассматривать не стал — медицинская справка о психическом заболевании женщины оказалась решающей.
История получилась необычной и запутанной. Соседи утверждают, что это далеко не первая продажа квартиры пенсионеркой. И каждый раз благодаря справке об инвалидности по психическому заболеванию недвижимость возвращается к ней. Самое удивительное, что подобные случаи становятся в России все более распространенными. Покупатели уже начинают опасаться приобретать квартиры у пожилых людей.
МОШЕННИЧЕСКАЯ КАРУСЕЛЬ
«К сожалению, часто имущество пенсионеров становится частью мошеннических схем, целью которых является незаконное получение денежных средств от продажи недвижимости. При этом пожилые люди могут быть как жертвами преступных действий, так и соучастниками уголовных преступлений», — говорит юрист Дмитрий Григорян.
Основная проблема для покупателей заключается в том, что если суд решит вернуть квартиру прежнему владельцу, вернуть деньги в полном объеме практически невозможно.
Существует и другая схема. Суть ее заключается в том, что спустя некоторое время продавец квартиры отсуживает ее у покупателя, утверждая в суде, что находился под влиянием мошенников во время сделки. Судебные инстанции часто встают на сторону продавцов, оставляя покупателей без квартиры и денег. Одни и те же квартиры могут многократно продаваться по кругу.
Чаще всего пострадавшими оказываются именно покупатели, которые в случае такой схемы не могут даже стать жертвами по статье 159 Уголовного кодекса о мошенничестве. Они не являются стороной соглашения между жертвой и мошенником и таким образом не могут знать, что владелец продает квартиру из-за того, что кто-то из мошенников работает с ним, шантажирует, запугивает и требует деньги.
Недавний пример такой аферы произошел в подмосковном Монино. Семья военнослужащего приобрела четырехкомнатную квартиру площадью 91 квадратный метр за 10,5 миллиона рублей по субсидии Министерства обороны, но вскоре потеряла как жилье, так и деньги. 68-летний продавец настоял на расчете наличными, объяснив, что не хочет показывать крупную сумму на банковских счетах. После сделки пенсионер немедленно подал иск в суд, заявив, что стал жертвой мошенников и передал им все полученные деньги. Покупатели ответили встречным иском к чиновникам с требованием признать их добросовестными приобретателями. В иске было отмечено, что объект недвижимости прошел полную юридическую проверку. Спустя год суд удержал жилье и постановил вернуть квартиру пенсионеру. Основанием стало заключение медицинской экспертизы — в день подписания договора пенсионер, по мнению врачей, не осознавал значения своих действий…
КАК ИЗБЕЖАТЬ ЖЕРТВОЙ КВАРТИРНОЙ АФЕРЫ
Основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает подобные ситуации фактически мошенническими действиями. Случаи, когда продавцы через годы после сделки отсуживают проданные квартиры, ссылаясь на свою недееспособность или влияние мошенников, в последнее время участились.
Ситуация дошла до того, что ею занялась Госдума. Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко объяснил суть проблемы. Если недееспособность продавца зафиксирована судом, информация об этом доступна в ЕГРН, тогда покупатель может ее проверить. Однако если человек состоит на учете по неврологическому или психическому заболеванию, а суду об этом ничего не известно, узнать об этом можно только через нотариуса. Большинство покупателей даже не догадывается о таких возможностях.
Депутаты изучают вариант включения в обязательный пакет документов для сделок с недвижимостью справок о дееспособности продавца квартиры. По мнению Аксененко, наличие таких документов существенно усложнит дальнейшее оспаривание сделок.
А пока риелторы советуют покупателям недвижимости: если квартира переходила от владельца к владельцу несколько раз за короткий срок — это тревожный сигнал.
При сделках с пожилыми людьми нет ничего предосудительного в том, чтобы запросить справку о дееспособности в психоневрологическом диспансере. В последнее время был снижен возраст, при котором такая справка обязательна при подготовке объекта к продаже, — с 65 до 45 лет. Это позволяет минимизировать риски, связанные с возможным признанием продавцов недееспособными в будущем.
Третий важный момент — любая передача денежных средств должна быть документально зафиксирована. Самый надежный вариант — использование существующих сервисов безопасных расчетов, где фиксируется сам факт передачи денег от покупателя продавцу. Если в процессе сделки были использованы расписки о получении денежных средств, лучше их сохранить. Даже через шесть лет эти документы могут стать решающими доказательствами в суде.
СОВЕТЫ «МН»
Чтобы обезопасить себя и свое приобретение от судебных исков и потери денег, эксперты по недвижимости рекомендуют:
- Привлечь нотариуса. Оформление сделки в нотариальной форме — один из самых надежных способов защиты. Нотариус обязан проверить дееспособность продавца и зафиксировать его состояние в момент подписания договора, что будет служить сильным доказательством в суде.
- Получить справки. Запросить у продавца справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансов. Хотя отсутствие регистрации в диспансере не гарантирует дееспособность, наличие таких справок — дополнительный аргумент в пользу добросовестности покупателя.
- Оформить титульное страхование. Это специальный вид страхования, который защищает право собственности покупателя. Если суд признает сделку недействительной, страховая компания возместит покупателю финансовые потери.
- Провести освидетельствование. В особо рискованных случаях можно попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование непосредственно перед сделкой. В результате покупатель получит официальное заключение врача-психиатра.
Олег Павлов