Приобретение квартиры на вторичном рынке похоже на прогулку по минному полю: один неверный шаг может привести к финансовым потерям и утрате жилья. Реальные примеры из судебной практики показывают, что даже тщательно проведенная проверка не всегда защищает от мошеннических схем. Рассмотрим, на что следует обратить внимание, чтобы избежать роли жертвы.
Три истории, которые заставят вас перепроверить все
1. Санкт-Петербург: Продажа под давлением.
Семья Анны К. приобрела квартиру, продав при этом свое единственное жилье и оформив ипотеку. Продавцом была пожилая женщина. Сделка была оформлена через риелтора, была получена справка из психоневрологического диспансера, и все документы выглядели корректно. Однако вскоре выяснилось, что пенсионерка действовала под давлением мошенников, которые по телефону диктовали ей свои действия, принуждали брать кредиты и переводить им все деньги от продажи квартиры. Суд признал сделку недействительной. Теперь Анна К. обязана вернуть квартиру, а пенсионерка — деньги, которых у нее уже нет. Обе стороны оказались в крайне затруднительном положении.
2. Тверь: Невидимый даритель.
Виктория С. купила квартиру, которую продавал мужчина, получивший ее в дар от своей бабушки. Все документы были проверены и одобрены банком, с юридической точки зрения нарушений не было. Однако сама бабушка, являвшаяся первоначальным владельцем, во время сделки присутствовала лишь на бумаге. Покупательница никогда ее не видела и не могла удостовериться в ее добром здравии и в том, что дарение было реальным, а не фиктивным. Теперь Виктория опасается, что бабушка или ее наследники могут оспорить дарственную, что поставит под угрозу права собственности новой хозяйки.
3. Москва: Слишком длинная цепочка.
Семья Дениса и Оксаны К. приобрела квартиру, прожила в ней шесть лет и исправно платила ипотеку. При попытке оформить ее окончательно выяснилось, что несколько лет назад один из предыдущих владельцев приобрел эту квартиру у города по поддельным документам. Все последующие сделки, включая ту, в которой участвовала семья, основывались на этом незаконном основании. Суд принял решение выселить семью с несовершеннолетним ребенком, несмотря на то, что они были добросовестными покупателями.
Четкий план действий: как защитить сделку
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо действовать поэтапно. Вот пошаговая инструкция, составленная на основе советов экспертов.
Шаг 1. Привлекайте нотариуса. Это не расход, а инвестиция в безопасность.
Подавляющее большинство мошеннических схем удается реализовать именно в сделках без нотариуса. Его задача — не формальное заверение, а полноценная проверка и защита.
Пресс-служба Федеральной нотариальной палаты: «Нотариус гарантирует законность сделки и, что крайне важно, проводит подробную беседу с каждым участником. Его задача — убедиться, что продавец понимает, что происходит, его никто не принуждает и не обманывает, он действительно хочет того, о чем говорит, и осознает все последствия. При малейшем сомнении в сделке нотариус ее останавливает».
Что делать? Настаивайте на нотариальном заверении сделки купли-продажи. Нотариус проверит юридическую чистоту, правоспособность сторон и добровольность их намерений. Договор с его печатью практически невозможно оспорить в суде.
Шаг 2. Проведите углубленную проверку истории объекта.
Выписки из ЕГРН недостаточно. Необходимо анализировать, как объект переходил из рук в руки.
Юрист Алла Георгиева: «При выборе квартиры обязательно нужно проверять ее на наличие обременений, а также истории перехода прав собственности… Если это было наследство, то следует оценить, были ли наследники, которые были обойдены… Если была приватизация, и на момент приватизации в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок… он может обратиться в суд и оспорить сделку».
Что делать?
- Закажите расширенную выписку из ЕГРН, где будет видна вся цепочка собственников.
- Проверьте, как квартира перешла к нынешнему владельцу (купля-продажа, дарение, наследство). Сделки по дарению и наследству требуют повышенного внимания.
- Убедитесь, что при приватизации не были нарушены права несовершеннолетних.
- Проверьте наличие согласия супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке.
Шаг 3. Оцените дееспособность и добрую волю продавца.
Если продавец — пожилой человек, формальной справки из ПНД недостаточно. Она лишь подтверждает отсутствие учета, но не дееспособность на момент сделки.
Юрист Юрий Салтыков: «Справка из психоневрологического диспансера отчасти помогает минимизировать риски… Но следует помнить, что даже если в справке нет «красных флажков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь только заключение судебно-правовой экспертизы».
Алла Георгиева добавляет: «Если старушка в преклонном возрасте, следует вызвать врача в день сделки и провести ее освидетельствование на месте… Это снижает риски, но не дает стопроцентной гарантии».
Что делать? Если продавец вызывает сомнения (возраст, неадекватное поведение, признаки давления со стороны третьих лиц), настаивайте на независимом психиатрическом освидетельствовании непосредственно перед подписанием договора. Расходы на эту процедуру можно взять на себя — это цена вашего спокойствия.
Шаг 4. Обратите внимание на детали и «красные флажки».
Мошенники часто выдают себя мелочами.
Пресс-служба Федеральной нотариальной палаты: «»Звоночки» могут быть разными. Например, заниженная цена или стремление второй стороны быстро завершить оформление. Также продавец может нервничать, суетиться, «зависать», постоянно куда-то звонить или смотреть в телефон, где он получает инструкции».
Юрист Юрий Салтыков: «Проверьте полностью все реквизиты объекта, который покупается. И паспорт, уделите особое внимание коду подразделения… На сайте Госуслуг можно проверить действительность паспорта».
Что делать?
- Проверяйте паспорт продавца на сайте Госуслуг.
- Будьте насторожены, если продавец торопит или ведет себя неестественно.
- Откажитесь от сделки, если цена выглядит подозрительно низкой.
- Общайтесь с продавцом лично, задавайте вопросы о квартире, чтобы оценить, действительно ли он является владельцем и действует по своей воле.
Заключение
Покупка квартиры — это ситуация, в которой скупой платит дважды, а доверчивый может потерять все. Не полагайтесь только на риелтора или банк. Ваша безопасность — в ваших руках. Привлечение нотариуса, глубокая независимая проверка истории объекта и трезвая оценка продавца — это не паранойя, а разумная предусмотрительность, которая убережет ваши деньги и ваше будущее.