С начала этого года в России количество покупателей жилья, которые оформляют ипотеку на несколько месяцев, увеличилось в 1,5 раза. Схемы с краткосрочной ипотекой (такое выражение уже стало привычным) сегодня фиксируются в 10-15% сделок с недвижимостью. Обычно она применяется на вторичном рынке или в новостройках бизнес- и премиум-класса.
Краткосрочная ипотека (до года) оформляется для того, чтобы успеть забронировать понравившуюся квартиру, пока она доступна. А сам кредит погашается, в том числе, за счет продажи имеющегося жилья. То есть ипотечная ссуда берется на разницу между стоимостью приобретаемой и продаваемой квартиры.
Такой вид ипотеки также оформляется в ожидании дальнейшего рефинансирования или в случаях, когда необходимо подождать с закрытием депозита. Эксперты отмечают, что краткосрочная ипотека является временной мерой и не создает долговую нагрузку для заемщиков на длительный срок. Россияне, по их мнению, перестанут ее использовать, если ставки по рыночной опустятся до 14%.
Но когда это произойдет? Ключевая ставка в России в последние месяцы уверенно снижается и сейчас составляет 17% годовых. Однако банки не спешат менять свои условия и стараются как можно дольше удерживать ставки по ипотечным кредитам на «запретительном» уровне. В Москве средний показатель достигает 20,11%. Специалисты рынка недвижимости соревнуются в расчетах: кто-то утверждает, что при такой ставке придется переплачивать за три квартиры, а кто-то — за пять!
Тем не менее, для банков краткосрочная ипотека также выгодна, поскольку их главная задача заключается в том, чтобы поддерживать россиян «в тонусе», не позволяя им терять активность в оформлении кредитов — особенно дорогостоящих жилищных.
Основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что на самом деле никакой «короткой ипотеки» не существует, это некий поэтический образ.
— Никто не оформляет короткие ипотеки, это не отдельный продукт на рынке недвижимости — поясняет он. – Просто обычную ипотеку россияне стараются быстро закрыть из-за крайне высокой ставки. Они берут жилищный кредит, как обычно, но погашают его досрочно. Это связано с проведением альтернативных сделок с недвижимостью.
Вы имеете какие-то накопления, используете их для того, чтобы получить ипотеку на приобретение жилья. А затем закрываете долговые обязательства продажей имеющегося имущества. Продаете одно, чтобы купить другое. По сути, это обменная сделка на рынке недвижимости.
Например, у вас есть квартира, стоимость которой составляет 70-80% от цены нового жилья, на которое вы нацелились. Вы оформляете обычную ипотеку на 20-30% и затем, продав старое жилье, закрываете остаток по кредиту. Повторяю: это обычная ипотека, которая просто закрывается в максимально короткие сроки.
— Но в этом случае банки назначают людоедские штрафные санкции…
— Все зависит от условий, которые вы согласуете в договоре. Если изначально планируете погасить кредит досрочно, нужно позаботиться о том, чтобы в контракте не было никаких штрафов за досрочное погашение. Другое дело, что люди часто не уверены, смогут ли они погасить кредит досрочно или нет. Однако к этому их подталкивает крайне высокая ставка. Следует выбирать ту кредитную схему и тот банк, где штрафные санкции либо отсутствуют, либо минимальны в случае досрочного погашения. Для банка это выгодно в любом случае. На самой операции он зарабатывает достаточно большие деньги. Существуют такие процедуры, как страхование титула, страхование жизни и имущества… Пока все эти действия не будут выполнены, банк ипотеку не выдаст. Сам процесс оформления ипотечной сделки стоит дорого.
— Даже официальные лица утверждают, что рыночная ипотека из-за безумно высоких процентов в России фактически умерла. Это так?
— Нужно анализировать структуру и количество сделок. За последний год-полтора они сократились в десятки раз. Структурные сделки фактически составляют вторичную ипотеку, долгосрочных кредитов практически не существует, они все носят краткосрочный характер. Вы берете, например, миллион рублей под 20% годовых. Должны вернуть 1,2 миллиона. А если кредит составляет 10 миллионов на год, то вернуть предстоит уже 12 миллионов. В этой ситуации люди стремятся сделать все возможное, чтобы любой ценой досрочно погасить ипотеку. Они ищут альтернативные источники: «денежных» родственников, друзей, что-то из имеющегося жилья продают. Или направляют большую часть своего дохода на досрочное погашение. Это разумное финансовое поведение.