В отличие от традиционных коммунальных квартир советского периода, в современных квартирах комнаты принадлежат двум-трем собственникам. Тем не менее, жить с незнакомыми людьми под одной крышей — это не самое приятное занятие. Однако комнаты продолжают успешно продаваться. За последний год их стоимость увеличилась почти на 10%, как утверждают эксперты компании «Мир квартир».
Кто же приобретает комнаты и с какой целью – для проживания, прописки или сдачи в аренду? Эти вопросы мы задали специалистам.
В Москве, например, средняя цена комнат составляет 4,6 миллиона рублей (на 17,5% больше по сравнению с 2024 годом), в области – 1,8 миллиона (плюс 5,7%), в Санкт-Петербурге – 2,8 миллиона рублей (плюс 9,5%), в Сочи – 3,5 миллиона (плюс 2,2%), а во Владивостоке – 2,6 миллиона (плюс 14,2%).
Лидерами по росту цен стали Магнитогорск (плюс 62%, 850 тысяч рублей за комнату) и Махачкала (плюс 49,8%, 187 тысяч).
Ситуация с увеличением цен на комнаты в нынешних условиях длительного периода высоких ставок по ипотеке вполне предсказуема, комментирует директор юридического блока федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков:
— Комнаты покупают люди, которые не могут позволить себе полноценное жилье и не готовы ожидать снижения ставок. Ясно, что спрос в этой нише сосредоточен на самых доступных вариантах, поэтому рост средних цен не вызывает удивления: люди приобретают наиболее бюджетные варианты. Комнаты приобретают как для проживания, так и для сдачи в аренду, часто берут как временное жилье для студентов.
Комната в квартире коммунального типа — это самый недорогой вариант жилья на рынке недвижимости, поясняет основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Чаще всего покупателями выступают люди с ограниченными финансовыми возможностями. Это часто варианты, например, для приезжих, которым не требуется (при редких визитах) или невыгодно покупать отдельную квартиру.
— Комнаты в основном покупают люди после развода. Однако есть и такие, кто приобретает их для сдачи в аренду, — продолжает Ирина Доброхотова. — У большинства покупателей бюджет сильно ограничен, но в то же время они хотят «инвестировать» его в недвижимость и не желают или не могут брать ипотеку, особенно по текущим ставкам. Иногда такое жилье покупают для постоянной регистрации.
Для приобретения комнаты покупателю нужны стандартные документы. Комната в коммунальной квартире — это отдельный объект, у него есть свой кадастровый номер. А от продавца требуются все документы о праве собственности, отказы других собственников комнат в данной квартире, однако в целом процесс покупки схож с приобретением любого объекта вторичной недвижимости, рассказывает Сергей Чужаков.
Сдавать комнату в аренду возможно. Некоторые владельцы подстраховываются и получают согласие сособственников. Условия использования кухни и санузла (мест общего пользования) нужно согласовывать с соседями. Лучше зафиксировать договоренности в письменной форме, чтобы избежать напряженности в отношениях. Правила аренды комнаты стандартные, такие же, как и при сдаче квартиры.
Продажа комнат немного сложнее, так как необходимо уведомить других собственников и выждать месяц или получить их согласие на продажу, чтобы ускорить сделку.
— Запрос с указанной ценой продажи комнаты направляется владельцам квартиры в письменном виде, — говорит Ирина Доброхотова. – У россиян есть 30 дней на ответ с момента подтвержденного получения или отказа от получения такого уведомления. Запрос обязательно должен быть зафиксирован, устное согласие не подойдет. Продать комнату можно по той же цене, что указана в уведомлении, или дороже.
Уведомления могут быть финансово затруднительными, если в квартире проживает много собственников. Согласно законодательству, даже если соседи против продажи, они не могут запретить сделку, а только имеют право на приоритетный выкуп.
Часто ли комнаты продаются бывшими супругами?
— Обычно супруги предпочитают находить компромисс. Либо один выкупает долю другого, либо квартира полностью продается, а деньги делятся пополам, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Все-таки преобразовать маленькую квартиру в коммунальную довольно сложно и невыгодно. Если возникают какие-либо непредвиденные трудности, вопрос решается через суд.