Часто дом продают не потому что его строили на продажу (хотя, есть и такое), а из-за ряда причин. Переезд в другой регион, понадобились деньги, поняли, что жить в доме на земле – это не ваше и т.д.
Даже в недостроенном виде дома продают по 5-8 млн. И это не всегда зависит от площади дома, участка и местонахождения. Стоимость зависит от того, сколько вложено в дом. Материал стен, кровли будет влиять на цену. Готовые для проживания дома в нашем регионе имеют вот такую стоимость:
Эти цены – далеко не себестоимость дома. Тем более, их строили как минимум несколько лет назад, когда цены на строительные материалы были намного ниже. Построить дом, например, в 2018 году и в 2024 г. – затраты отличаются в 2 раза. Продавцы (риэлторы) или собственники просто подстраиваются под рыночную стоимость такого жилья. Но чем выше цена – тем дольше будет происходить продажа. Покупателей с имеющимися 14 млн. руб. гораздо меньше, чем с 6 млн.
Бывают случаи, когда дома (или недострой) продают по себестоимости или даже ниже нее. Это когда срочно нужны деньги. Мой знакомый приобрел коробку дома из газобетона с крышей в 2020 году всего за 1,7 млн. руб. А через год цены выросли в 2 раза. Повезло.
Еще продажу домов ниже их себестоимости можно встретить на сайтах, где продают залоговое имущество банков. По-сути, дома, которые перешли банкам по причине невыполнения кредитных договоров заемщиками. Про это была статья здесь:
Банк изъял дом у собственника из-за неуплаты кредита и продает его ниже себестоимости
Какова себестоимость моего строительства? С начала строительства я взял за правило заносить все чеки и затраты в отдельный файл. Учитываю в нем даже средние затраты на бензин при поездках, т.к. строю сам. И каждый раз, когда подвожу итоги года, удивляюсь (это еще мягко говоря). Из-за большого списка мелочей планируемые затраты каждый раз увеличиваются в 1,5-2 раза. На сегодня затраты на строительство дома площадью 120 м2 (состояние в предчистовой отделке) такие:
Почему так много, ведь я же строю сам? Применены дорогие решения. Полноценные два этажа с вальмовой крышей, все перекрытия бетонные. Дорого вышла система отопления: теплы полы с отоплением от теплового насоса и твердотопливный котел, как резерв. Дом утеплен и сделан фасад. В стоимости дома есть затраты сторонних бригад на сумму примерно 550 тыс. руб. (крыша, отопление, водоснабжение). Недоделанных мелочей еще много.
Если бы я строил дом только силами наемных бригад, то затраты можно умножить минимум в 1,5 раза. При продаже прибавляется наценка риэлтора и самого собственника и получается, что дом имеет рыночную стоимость 10-12 млн. руб. Еще могут учесть налог, если домом владели меньше 5 лет.
Вернемся к заголовку статьи. Чтобы продать дом подороже, он должен быть построен без ошибок и иметь решения и «фишки», которые увеличивают удобство проживания в нем. В европейской части страны – это газ или даже центральная канализация. В нашем регионе нет газа, но в моем случае имеется автономное отопление электричеством по цене чуть выше отопления газом. Другие либо переплачивают, либо трудятся кочегарами (дрова, уголь, пеллеты).
В доме должна быть продуманная, удобная планировка, интерьер не должен отягощать. Плюс вид из окон на что-то приятное глазу, красивый лесной пейзаж или хотя бы вид на собственный сад. Забор, беседка, дорожки – тоже хорошо добавляют покупательской способности. Любому покупателю хочется заехать и жить.
Дом и участок во время продажи не должен иметь заброшенный вид. Трава должна регулярно выкашиваться, не должно быть строительного мусора (если это недострой). В общем, все складывается из мелочей. А наружный и внутренний вид такой, что любому хотелось бы здесь находиться.