Иногда, чтобы немного подзаработать, нужно будет объединить усилия с родственниками. Например, вы решили обновить автомобиль, сделать ремонт в квартире или приобрести дачный участок. Может быть, вам нужны деньги на лечение. В таком случае стоит рассмотреть возможность сдачи своего жилья на полгода и переезда к детям, особенно если они тоже заинтересованы в какой-либо семейной покупке. В этом случае удобнее будет проводить ремонт в квартире после арендаторов, а не до их въезда.
Что важно помнить пенсионеру в этой ситуации? Прежде всего: сдача жилья в аренду может привести к утрате некоторых социальных льгот. Например, социальная доплата к пенсии предоставляется, если общая сумма материального обеспечения пенсионера оказывается ниже прожиточного минимума в регионе. В том случае, если пенсионер оформляет статус самозанятого для сдачи жилья, её не отменят. Однако если у вас просто увеличился доход, например, благодаря аренде — это под контролем налоговых органов, то государство может отказать вам в помощи.
Субсидии на оплату ЖКХ
Такие выплаты положены льготным категориям граждан, а также малоимущим — с учетом их совокупного дохода. Оформить субсидию и сократить расходы на ЖКУ возможно, если значительная часть дохода уходит на оплату коммунальных услуг.
Для проверки необходимо сложить все доходы до вычета налогов за последние шесть месяцев — отсчет ведется с полугода до подачи заявления — и разделить итоговую сумму на шесть. Если расходы на ЖКУ превышают установленный региональный порог, можно рассчитывать на льготу.
Каждый регион устанавливает свой максимальный доход для получения субсидии. Проверить информацию можно на сайте жилищного ведомства, введя в поиск запрос: «Субсидия на оплату ЖКУ» и указав свой регион.
В среднем по стране субсидию можно оформить, если коммунальные платежи превышают 22% от дохода, но в некоторых регионах этот показатель может быть ниже. Естественно, чем выше доход, тем меньше субсидия. И наоборот, чем ниже доход, тем больше компенсация. Разумеется, если пенсионер получает доход от аренды, он может утратить право на эту субсидию.
Капитальный ремонт и звание ветерана труда
Люди старше 70 лет могут получать компенсацию взносов за капитальный ремонт в размере от 50 до 100%. Эта льгота прописана в Жилищном кодексе, но должна быть установлена на уровне регионов. Узнать о наличии такой льготы и её условиях можно в органах соцзащиты или у регионального оператора капремонта. Вполне возможно, что эта льгота будет недоступна при высоком уровне доходов.
Во многих регионах России размер выплат ветеранам труда и их назначение зависят от уровня дохода пенсионеров. При этом пенсионер не лишается льгот, которые не зависят от уровня дохода. Например, сохраняются право на бесплатный проезд, компенсация санаторно-курортного лечения и льготы на лекарства.
Как проверяют реальный доход пенсионера
Это происходит через ФНС России — туда передаются данные обо всех официальных доходах граждан. Доход от аренды подлежит налогообложению, а сведения о полученных средствах фиксируются в налоговых отчетах.
Если пенсионер сдает квартиру без оформления, ФНС может выявить это по банковским переводам, жалобам арендаторов или в ходе налоговых проверок. В таком случае может быть начислен штраф в размере 20% от неуплаченного налога.
Как платить налоги
При сдаче недвижимости в аренду пенсионер может выбрать один из трех налоговых режимов.
НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ставка налога: 13% — до 2,4 млн рублей; 15% — от 2,4 млн до 5 млн рублей; 18% — от 5 млн до 20 млн рублей; 20% — от 20 млн до 50 млн рублей; 22% — от 50 млн рублей. Каждый год необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ, можно использовать налоговые вычеты. Это может привести к утрате некоторых льгот, если доход превышает прожиточный минимум. Однако доплата до прожиточного минимума сохраняется.
Самозанятость — налог на профессиональный доход. Ставка налога: 4%, если работодатель — физлицо; 6% — если работодатель — юрлицо. Простая регистрация через приложение, нет отчетности и обязательных пенсионных взносов. Пенсионер не считается работающим, но доход влияет на социальные льготы. Сохраняется право на доплату до прожиточного минимума.
Индивидуальный предприниматель. Ставка налога: 6% с дохода. Обязательные страховые взносы в СФР. Может привести к утрате льгот, если доход превышает прожиточный минимум. Также прекращается выплата доплаты до прожиточного минимума.
Оптимальным вариантом может быть самозанятость. Таким образом, пенсионер избежит сложной налоговой отчетности и упростит взаимодействие с государством. Однако, если общий доход превышает прожиточный минимум в регионе, соцзащита может отменить часть льгот.
Как не потерять льготы
Уточните региональные нормы. В каждом субъекте РФ установлен свой прожиточный минимум, от которого зависит право на льготы.
Кроме того, важно выбрать подходящий налоговый режим. Например, самозанятость не лишает доплаты к пенсии до уровня прожиточного минимума, а НДФЛ выгоден, если пенсионер планирует получить налоговый вычет. При сдаче жилья в аренду необходимо контролировать общий доход. Если сдача жилья приводит к превышению установленного минимума, социальные выплаты могут быть отменены.
Даже если при сдаче квартиры вы теряете льготы, помните, что это временно. К тому же, можно на калькуляторе подсчитать, сколько вы получите с аренды, и сравнить с доходом от льгот. Если разница значительная, то стоит не сомневаться. После завершения аренды вы сможете снова подать документы на получение льгот.
Алгоритм сдачи квартиры
Сделайте фотографии квартиры и составьте опись имущества. В ней перечислите все ценное: технику, декор, и другие вещи, которые остаются у арендатора. Если имеются повреждения, например, царапина на холодильнике, укажите это в описи. Этот документ будет приложением к договору, поэтому нужен в двух экземплярах.
Перед сдачей сделайте фотографии счетчиков и зафиксируйте их показания в договоре.
Проверьте арендатора и тех, кто будет с ним жить. Попросите данные всех жильцов: ФИО, дату рождения, адрес регистрации, серию и номер паспорта. Проверьте паспорта на Госуслугах. Зайдите на сайт, затем введите имя, фамилию, серию и номер паспорта для проверки.
Заранее обсудите с нанимателем все финансовые вопросы — размер арендной платы, дату платежа и способ передачи денег — наличными или переводом на карту. Определите размер залога, порядок оплаты коммунальных услуг и кто за что отвечает, если что-то выйдет из строя.
Чаще всего договор аренды заключается на 11 месяцев — в простой письменной форме. Преимущество в том, что его не нужно регистрировать в Росреестре.
Если сдаете квартиру в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, можете выбрать готовую страховку для арендодателей. Этот полис полностью покроет ущерб, который могут нанести арендаторы.
Галина Калужская.