С 22 октября 2025 года в России начинают действовать изменения, позволяющие микрофинансовым организациям (МФО) с государственным участием выдавать ипотечные кредиты. Это новшество направлено на повышение доступности жилья для граждан, которые по различным причинам не могут получить ипотеку в банках. Однако, в отличие от традиционных банков, МФО смогут функционировать только в рамках государственных программ, и условия таких займов могут отличаться от предложений крупных финансовых учреждений. Как появление таких игроков повлияет на рынок жилья и что важно учитывать заемщикам перед тем, как обратиться за помощью в приобретении квадратных метров к микрофинансовым организациям?
До настоящего времени ипотечное кредитование в России было исключительно прерогативой банков. Это не удивительно, поскольку понятия «ипотека» и «МФО» казались совершенно несовместимыми. Ипотека обычно подразумевает многомиллионные займы на длительный срок, в то время как микрофинансовые организации, как правило, предоставляют займы на несколько тысяч рублей на короткий срок — «до зарплаты».
Тем не менее, с 22 октября 2025 года ситуация изменится: региональные микрофинансовые организации, полностью принадлежащие субъектам РФ, получат право выдавать ипотечные кредиты. Однако займ может быть предоставлен только в рамках государственных программ, таких как семейная, дальневосточная, арктическая или IT-ипотека, что является важным ограничением. Это значит, что речь идет не о рыночных ставках, а о льготных программах, которые помогут гражданам, ранее не подходившим под требования банков, получить доступ к жилью.
Ключевое условие для работы таких МФО — это 100-процентная государственная собственность и возможность заниматься исключительно ипотечным кредитованием в рамках государственных программ. Фактически, каждая территория может создать лишь одну такую организацию, что значительно ограничивает конкуренцию. Этот аспект отмечает экономист Андрей Лобода: «Подключение региональных микрофинансовых компаний к госпрограммам ипотеки увеличивает доступ к жилью в субъектах РФ. Такая схема позволит использовать инфраструктуру МФО для целевых кредитов с залогом недвижимости, при этом риски будут контролироваться ЦБ».
МФО, осуществляющие ипотечное кредитование, не смогут выйти за рамки государственных программ и предложить клиентам рыночные ставки. Их статус обеспечивает стабильность и законность, но не всегда низкие ставки. Поэтому если банк отказывает заемщику, региональная МФО может стать единственной альтернативой для получения жилья через государственную программу, хотя ставка, вероятно, будет выше, чем в банках.
Кроме того, как сообщает Екатерина Сташкова, менеджер продукта Ипотека в «Сравни», такие организации могут оказаться полезными именно в удаленных и труднодоступных регионах: «Инициатива направлена на повышение доступности госпрограмм в субъектах РФ, особенно в отдаленных областях. Как показывает практика предыдущих лет, в регионах, где активно реализуется льготное кредитование, стоимость недвижимости начинает расти».
Тем не менее, возможность участия МФО в госпрограммах ипотеки не означает, что эта схема будет доступна всем гражданам. Прежде всего, займы предоставляются только в рамках четко определенных программ, таких как семейная ипотека, дальневосточная или IT-ипотека. Банк России будет контролировать работу этих организаций, координируя их деятельность и обеспечивая прозрачность. Реестр организаций, имеющих право выдавать ипотечные кредиты, будет публиковаться на официальном сайте Центробанка.
Значительным событием является возможность погасить ипотечную задолженность с использованием средств материнского капитала или других государственных средств. Такой механизм может стать важным подспорьем для многодетных семей и молодых родителей, которые смогут воспользоваться государственной поддержкой для погашения ипотечных долгов. Это подчеркивает генеральный директор Ассоциации развития финансовой грамотности Эльман Мехтиев: «Некоторые регионы готовы оказывать поддержку ипотечному кредитованию для тех категорий населения и тех видов недвижимости, которые они считают нуждающимися в помощи. При этом такие региональные МФО, будучи «собственностью» субъектов Федерации, будут выступать операторами для перераспределения выделенных средств».
Микрофинансовые компании с государственным участием, по всей видимости, смогут стать мощным инструментом в решении жилищных проблем граждан, особенно в случаях, когда банки отказываются предоставлять ипотеку. Тем не менее, существуют и определенные риски. МФО, как отмечают эксперты, будут работать преимущественно с госпрограммами, что ограничивает их возможности на рынке ипотечного кредитования. Также, в отличие от банков, ставки в этих организациях могут быть выше, и это нужно учитывать потенциальным заемщикам.
Кроме того, Банк России будет внимательно контролировать деятельность таких МФО и обяжет их публиковать всю информацию о своих ставках и условиях на официальных ресурсах, что поможет создать необходимую прозрачность на рынке. А вот сам механизм создания региональных ипотечных программ, вероятно, будет зависеть от местных властей. Каждый регион сможет индивидуально решать, как именно будет функционировать такая схема и какие дополнительные условия могут быть предложены гражданам.
Ожидается, что данное нововведение значительно улучшит доступность жилья для тех, кто ранее не мог рассчитывать на ипотеку от коммерческих банков. Тем не менее, окончательные условия, ставки и другие параметры ипотеки через МФО еще предстоит проработать на региональном уровне, и это означает, что по мере реализации этой инициативы будут проявляться как положительные, так и негативные аспекты нововведения.