Советское жилье исчерпало запас прочности, а новую квартиру сегодня могут приобрести единицы. Жильцы пятиэтажек оплачивают капремонт, которого нет и быть не может.
По официальной статистике, средний износ многоквартирных домов в России превысил 30%. Запас прочности жилья, построенного в годы СССР, подходит к концу. Панельные серии, сданные в 1956-1970 годах, становятся инженерной серой зоной: около 6,5% жилого фонда имеет износ более 66% — дом по документам еще не считается ветхим, но вкладываться в его капитальный ремонт уже признано экономически необоснованным. Прогнозируется лавинообразный рост площадей жилья, которое надо не чинить, а выводить из эксплуатации. К 2030 году речь может идти о десятках миллионов квадратных метров, а к 2040-му — о сотнях миллионов.
Первоначальный расчетный срок службы хрущевок составлял 25-30 лет, теперь же многие из них перешагнули рубеж в 60 лет. При этом несущие конструкции во множестве домов так и не видели комплексной реконструкции, ресурс бетонных панелей и стальных конструкций тоже не бесконечен.
Система капитального ремонта, призванная спасти старые дома, сама застряла в состоянии хронического дефицита. В ряде регионов половина конкурсов на выполнение капитального ремонта выглядит так: строительные компании не идут на объекты, потому что стоимость материалов выросла на десятки процентов и это просто невыгодно. В фондах капремонта расширяется финансовая дыра. За год в стране тратятся сотни миллиардов рублей, но в некоторых регионах бюджеты операторов истощены, а задолженность собственников только растет.
Профессиональные участники рынка ЖКХ не раз сравнивали существующую систему капремонта с финансовой пирамидой: деньги идут в «общак» со всех жильцов, а капремонт проходит зачастую в более благополучных и новых домах. Там его сделать проще и дешевле, а результатом можно похвастать перед прессой и чиновниками. А хрущевки так и стоят без капремонта десятки лет.
Главная беда первых панельных серий в том, что разрушение начинается не с фасада, а изнутри. Стальные детали, которые держат панели между собой, разъедаются ржавчиной, и оценить реальное состояние этих деталей зачастую просто невозможно. Когда сварные швы достигают прочности 60%, дом перестает обеспечивать устойчивость к вибрациям и сейсмическим нагрузкам, даже если внешне выглядит «косметически ухоженным». Типичный капремонт сегодня — это покраска фасада, ремонт крыши, новые трубы в подвале, но не «лечение» скелета (остова) здания, потому что это слишком дорого.
По сути, государство и собственники способствуют продлению агонии: миллиарды уходят на обновление того, что не делает дом ни безопаснее, ни долговечнее. С точки зрения инженера, в какой-то момент дешевле и разумнее снести такой дом и переселить людей, чем латать трескающийся каркас.
Коммунальные платежи в старых домах выше. Из-за теплопотерь через промерзшие панели и изношенные швы жители советских домов платят за отопление на четверть дороже, чем собственники в современных энергоэффективных комплексах.
Такая ситуация экономически никому не выгодна. По-хорошему, России нужны новая грандиозная стройка века и массовое переселение народа в жилье, в котором можно нормально жить. Вот только откуда денег на все это взять?
Нина Белова.