Поставлена точка в дискуссии о балансе интересов кредиторов и ипотечных заемщиков: Госдума утвердила изменения в закон о банкротстве, касающиеся реализации единственного жилья, приобретенного в кредит. Ранее данная процедура зачастую оставляла граждан без крыши над головой и без финансовых средств, однако теперь законодательство закрепило механизм возврата части средств гражданину. Как будут функционировать эти правила и помогут ли они ипотечным заемщикам, оказавшимся в ситуации банкротства, разбирался «МК» вместе с экспертами.
Госдума в ходе второго и третьего чтений одобрила поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые обеспечивают защиту части средств для должника при продаже его единственного ипотечного жилья. Законодательство четко определяет формулу распределения средств от продажи: приоритет отдается банку, но и бывший владелец жилья имеет гарантированную долю. Теперь средства от продажи ипотечной недвижимости будут распределяться следующим образом: 80% — на погашение ипотечного кредита (включая проценты и штрафы); 10% — в конкурсную массу для расчетов с другими кредиторами при недостаточности иного имущества; 10% — возвращается должнику, но не более суммы его первоначального взноса по ипотеке.
Если после такого распределения останутся какие-либо средства, они будут сначала направлены на досрочное погашение ипотеки, а затем — бывшему собственнику. По сути, гражданин сможет получить десятую часть от стоимости жилья плюс возможный остаток.
Тем не менее, следует учитывать и еще одно ограничение: арбитражный суд вправен уменьшить сумму, причитающуюся должнику, если она позволяет приобрести недвижимость, «явно превышающую разумные потребности» семьи ипотечника-банкрота в жилье. Эта мера также применяется к недобросовестным банкротам.
Новые правила создают более предсказуемый баланс: кредиторы получают гарантированный объем выплат, а должник — возможность сохранить часть средств для решения жилищного вопроса, не становясь буквально бомжом — человеком без крыши над головой.
По итогам 2025 года через процедуру банкротства в России прошло более 550 тыс. человек. Это почти на четверть больше, чем в предыдущем году. В обозримом будущем число банкротств может возрасти: в начале 2026 года совокупный объем просрочек по розничным кредитным портфелям (включая ипотеку, автокредиты и нецелевые займы) достиг отметки в 1,65 трлн рублей, что на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Однако статистика не раскрывает, сколько из банкротов сталкиваются именно с проблемами по ипотеке, а мнения экспертов разнятся. Как отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, значительная часть россиян становится финансово несостоятельными именно по причине трудностей с погашением жилищных кредитов. Общая задолженность по ипотеке в России сейчас составляет около 180 млрд рублей — это рекордный показатель за всю историю рынка.
Однако существует и иная точка зрения. «Несколько лет назад должники с ипотекой, попадая в процедуру банкротства, даже если это было единственное жильё, по закону были обязаны продать эту недвижимость, — говорит кандидат юридических наук, эксперт проекта «За права заемщиков» Народного фронта Михаил Алексеев. — Поэтому количество таких банкротств по инициативе должника оставалось небольшим: люди старались до последнего решать проблемы самостоятельно, зная, что банкротство неизбежно приведёт к продаже квартиры. В процедуру шли те, у кого уже не было других вариантов. А у тех, кто не мог выплачивать долг, жильё обычно изымалось ещё на стадии исполнительного производства».
Основным преимуществом принятого Госдумой законопроекта является повышение правовых гарантий ипотечных заемщиков в случае банкротства. «Компенсация, которую теперь обязаны предоставлять банки, позволит, по крайней мере, арендовать жилье и начать копить средства на приобретение новой квартиры», — подчеркнул глава компании SIS Development Ярослав Гутнов. Ключевое нововведение — это гарантированная выплата должнику 10% от стоимости реализованного имущества. «Но при этом итоговая сумма не может превышать объем средств, уже вложенных семьей в жилье (первоначальный взнос плюс сделанные выплаты), то есть людям вернутся их собственные накопления, потраченные на квартиру», — отмечает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. Из недостатков — компенсация ограничена суммой реально внесенных платежей. При этом цены на жилье в стране активно растут. Например, в Москве за последние три года новостройки подорожали на 30–50% в зависимости от сегмента. В итоге возвращенных средств может не хватить даже на первоначальный взнос по новому кредиту, пояснила эксперт.