Февраль настал — и это значит, что привычные правила семейной ипотеки остались в прошлом. Специалисты ожидают, что ближайшие два месяца станут самыми сложными для рынка недвижимости в России за последние пять лет. Они надеются на активизацию вторичного рынка, рассчитывая, что схемы трейд-ин (обмен старого жилья на новое через застройщиков) помогут частично сгладить падение спроса на новостройки.
Одним из основных изменений является принцип «одна льготная ипотека на семью», который ограничивает возможность оформления нескольких кредитов для каждого из супругов по отдельности. Директор по продажам компании «Мармакс» Анна Терехова напоминает: теперь оба супруга должны быть созаемщиками, а привлечение третьих лиц запрещено.
— Исключена практика использования донорских ипотек, когда родственники или близкие, подходящие под условия программы, помогали получить кредит, — объясняет она. — Более того, семейные пары, использующие доноров, лишатся права на льготную ипотеку.
Банки будут принимать во внимание доходы и кредитную историю каждого заемщика, что повысит ответственность обоих супругов, считает коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая.
Самый спорный момент — различие ставок в зависимости от количества детей в семье. Суть в том, что чем больше детей, тем ниже будет ставка по ипотеке. На 1 февраля это нововведение еще не было утверждено. В данный момент эксперты лишь высказывают свои мнения.
— Ставка для семей с одним ребенком может составить 12%, для тех, у кого двое — 6%, а для многодетных — 4%, — предполагает коммерческий директор Группы компаний «Развитие» Виктория Анохина.
Не все поддерживают такой подход. В Госдуме идут активные дискуссии о том, стоит ли делить общество по «количественному» критерию. Фактически от программы отстраняются молодые семьи с одним ребенком, которые только начинают строить свою жизнь. В то время как «опытные» пары с тремя-четырьмя детьми получат значительное финансовое преимущество.
Тем не менее, даже без этого изменения, которое, безусловно, усугубит ситуацию для потенциальных покупателей и застройщиков, трудности уже начали возникать. Как отмечает руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская, в первую неделю февраля еще будет наблюдаться положительная динамика, но лишь благодаря одобренным кредитам в январе. К весне рынок жилья может столкнуться с трудностями.
Несмотря на эти прогнозы, генеральный директор Группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов уверен, что значительных изменений в объемах продаж не произойдет: «Семейная ипотека остается главным финансовым инструментом для покупки квартир в новостройках комфорт-класса и частично бизнес-сегмента. Доля этой программы в общем количестве сделок составляет около 80%. Однако изменения не приведут к коллапсу в отрасли: они скорее уточняют, чем ужесточают существующие правила игры».
Множество экспертов прогнозируют рост интереса к другим формам льготного кредитования. Директор по девелопменту специализированного застройщика «Развитие» Валентина Клименко утверждает, что льготные программы для определенных регионов могут предложить более выгодные условия.
— Ставка по ипотеке в новых территориях в три раза ниже, чем по семейной: 2%. Недвижимость может приобрести любой гражданин России без ограничений по возрасту, семейному статусу и наличию детей, — уточняет Валентина Клименко.
Коммерческий директор Группы компаний DARS Дмитрий Софронов считает, что новшества в семейной ипотеке могут снизить объемы продаж на первичном рынке в ближайшие месяцы, но рост интереса может ожидаться уже во второй половине года. «Мы предполагаем, что клиенты переориентируются на другие финансовые инструменты — например, на рассрочки от застройщиков. Сформируется отложенный спрос со стороны покупателей, которые будут ждать снижения ставок по рыночной ипотеке», — говорит Дмитрий Софронов.
— Ужесточение условий приведет к перераспределению спроса и росту доли рыночных ипотечных продуктов. Девелоперы будут активнее развивать партнерские схемы с банками, чтобы сохранить доступность жилья для семей и других категорий покупателей, — отмечает руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаил Худадян.
Судьба застройщиков будет зависеть от их активности и осмысленности в работе, считает основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина. Компетентные девелоперы сосредоточатся на выстраивании технологий продаж и усилении контроля за расходами. Для ряда компаний ужесточение условий ипотеки может стать критическим, вплоть до банкротства.
В новых условиях девелоперам не следует бороться за продажи любой ценой, уточняет Светлана Пинигина. Ключевую роль могут сыграть рассрочки, эффективные при условии высокого первоначального взноса (30–40%) и невысокой доли в портфеле продаж (от 30%). Дополнительным ресурсом станет рынок вторичной недвижимости. Схемы трейд-ин помогут частично компенсировать спад интереса к новостройкам. Объем стандартной ипотеки в структуре продаж увеличится.
Эксперты единодушны во мнении: ужесточение условий семейной ипотеки значительно сократит льготный спрос, но это необходимо принять как данность. Государственная политика движется в сторону точечной, адресной поддержки, а не стимулирования всего рынка, как это происходило в течение нескольких лет.