Российские власти, похоже, всерьез взяли курс на полную отмену долевого строительства. Решение, в течение нескольких лет назревавшее в высоких кабинетах, эффектно озвучил в ходе июньской прямой линии президент Владимир Путин, поручив правительству разработать план перехода к иным методам строительного финансирования уже с 2019 года.
Экскурс в историю
Долевое строительство жилой недвижимости в России снискало широкую популярность в конце 90-х на фоне непростой, мягко говоря, ситуации в банковском секторе и экономике вообще, однако вплоть до середины нулевых в этой сфере отсутствовала внятная законодательная база: первый закон принят был только в самом конце 2004 года.
Несмотря на это, уже тогда печально известные недобросовестные застройщики умудрялись находить лазейки в законодательстве. В итоге стройка частенько затягивалась, результат не соответствовал ожиданиям, а особо неудачливые дольщики вообще могли потерять деньги; кризис 2008–2009 годов лишь ухудшил ситуацию.
Власти ответили на обострение поправками, принятыми в середине 2010 года и нацеленными против наиболее распространенных серых схем – а в 2012 году застройщиков обязали страховаться. Наконец, с 2017 года начал действовать компенсационный фонд, куда отчислялись 1,2% с суммы каждого договора долевого строительства.
Однако все это не слишком помогло: по данным Минрегионразвития на 2013 год, количество обманутых дольщиков в России приближалось к 80 тысячам, а к концу 2017 сократилось только до 40 тысяч, несмотря на все законодательные ухищрения. В связи с этим еще в середине 2010-х стали раздаваться призывы вовсе отказаться от долевого строительства.
Что изменится
Изменения в части долевого строительства многоквартирных домов внесены в Жилищный кодекс РФ и уже вступили в действие. Они предусматривают ужесточение контроля за расходованием средств дольщиков, но специалисты строительного рынка уже прогнозируют исчезновение долевого строительства полностью.
По новым правилам расчеты между потребителями и застройщиками проводятся через эскроу-счета в уполномоченных банках. Такие счета девелоперы должны были открыть до 1 сентября 2018 года. Средства, внесенные на них дольщиками, строительная компания получает только после окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартиры собственнику.
До этого момента доступа к деньгам, накопленным на эскроу-счетах, ни девелоперы, ни покупатели недвижимости не получат.
С нововведений в России начнется постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Проектное финансирование позволит минимизировать риски обмана граждан, так как финансовые риски лягут непосредственно на застройщиков и банки.
В случае если Центробанк РФ отзовет лицензию у уполномоченного банка, гарантийное возмещение инвестиций, внесенных покупателем на эскроу-счет, осуществляется за счет средств фонда страхования вкладов. Сумма возмещения достигает 10 млн. рублей. Соответствующие поправки в действующее законодательство уже разработали специалисты российского Минфина.
Суть законодательного новшества в том, что застройщикам придется брать кредиты в банках или инвестировать в строительство жилых домов собственные средства. Пайщики, в свою очередь, делают взносы с периодичностью и в сумме, определенной договором, а строительная компания, завершив работы, получает полную стоимость квартиры сразу.
С 1 июля текущего года разрешения на строительство выдаются подрядным организациям в том случае, если сумма на счете составляет 10% и более от сметной стоимости возводимого объекта.
Причины перемен
Долевое строительство привлекало потребителей возможностью сэкономить на покупке жилой недвижимости в новостройках. Инвестиции в работы на этапе рытья котлованы обеспечивали почти 30% экономии покупателю.
По мере готовности объекта стоимость квадратных метров возрастала. Разница в цене на старте и после сдачи объекта достигала 40-50%. Схема инвестиций выгодная и внешне привлекательная, но и риски соответствующие.
Статистика свидетельствует о том, что обманутых дольщиков с каждым годом становится все больше. К концу 2017 года их количество превысило 122 тысячи. Если государство своевременно не выполнит обязательства обанкротившегося крупного подмосковного девелопера Urban Group и не найдет инвесторов на недостроенные объекты, то в списке обманутых появятся еще 16 тысяч фамилий.
Правительственная инициатива направлена на урегулирование этой проблемы, защиту интересов граждан и их инвестиций. Президент РФ озвучивал инициативу еще в ноябре 2017 года, предлагая трехгодичный срок для постепенного переформатирования долевого строительства. «Дорожная карта» опубликована на официальном сайте правительства России в открытом доступе.
Как отреагирует рынок недвижимости
Что будет с ценами на первичном рынке, если долевое строительство с 2019 года запретят? Эксперты уверены, что строительные корпорации постараются сократить сроки строительства, чтобы быстрее получить средства с эскроу-счетов. Так что дефицита предложений не возникнет.
Девелоперов, располагающих достаточным собственным капиталом, единицы. В основном, это государственные корпорации и крупные игроки строительного рынка. Большая часть первичного рынка перейдет под их контроль.
В случае банкротства застройщика покупатель квартиры гарантированно вернет свои деньги, аккумулированные на временном счете. При этом он столкнется с другим риском – удорожания объектов на первичном рынке, когда полученной суммы не хватит на покупку готовой квартиры. Ведь, по прогнозам аналитиков, недвижимость подорожает на 20-40%. Причина – удорожание себестоимости возведения новостроек и необходимость покрывать проценты по банковским займам, другие риски.
Путин хочет запретить долевое строительство: видео
[fvplayer src=»https://www.youtube.com/embed/EwYQxoGIErg» splash=»https://viralife.ru/wp-content/uploads/2018/11/dolevoe-stroitelstvo-s-2019-goda-mogut-zapretit-5.jpg» splash_text=»Закон о долевом строительстве жилья может пополниться новыми поправками»]
