В России власти всерьез намерены сделать жилищную политику одним из факторов, способствующих демографическому росту. Такие выводы можно сделать из предстоящих изменений в программе семейной ипотеки. Унифицированная ставка в 6% станет историей. Вместо этого будет введена градация: для семей с одним ребенком она составит 10%, с двумя — 6%, с тремя и более — 4%, а также будут предоставлены другие льготы. Как изменения в семейной ипотеке повлияют на жизнь россиян, «МК» узнал у экспертов.
Предстоящие изменения с 1 февраля в семейной ипотеке — ограничения на предоставление одного льготного кредита на семью, обязательство супругов быть созаемщиками по договору льготного кредитования, запрет на ипотеку с привлечением так называемых «доноров» — не единственные новшества в наступившем году. Как сообщил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, ставка в 6% по семейной ипотеке, независимо от количества детей, станет прошлым, так как «в этом направлении нет особых стимулов для повышения рождаемости». «Предлагается связать процентные ставки с количеством детей в семье, — добавил депутат. — Если родился первый ребенок — 10%, такая цифра обсуждается, если родился второй ребенок, то 6%, если родился третий ребенок, то 4%, и эти проценты будут снижаться по мере снижения ключевой ставки». Также для многодетных семей планируется ввести кредитные каникулы сроком до 1,5 лет и расширить доступ к льготам при получении финансовых услуг.
«Семейная ипотека остается ключевым двигателем российского ипотечного рынка, — подчеркивает аналитик «Финам» Игорь Додонов. — По информации ЦБ РФ, в последние месяцы на неё приходилось около 70% всех ипотечных выдач в стране и примерно 90% выдач в рамках льготных государственных программ». По оценкам Минфина, с момента запуска программы семейной ипотеки в 2018 году и по состоянию на начало июля 2025 года общее количество выданных таких кредитов составило 1,5 млн на сумму свыше 7,2 трлн рублей. В третьем квартале прошлого года в стране было выдано еще 136 тыс. семейных ипотек на 792 млрд рублей.
Тем не менее, влияние будущих изменений на рынок может быть неоднозначным. Как отмечает гендиректор Optima Development Давид Худоян, предлагаемые различия в ставках, скорее всего, ограничат доступность для основной группы заемщиков — семей с одним ребенком, составляющих около 70% текущих покупателей. Это приведет к краткосрочному всплеску спроса в ближайшие 1–3 месяца, когда семьи с одним ребенком постараются зафиксировать текущие 6% до вступления изменений в силу. «Однако не стоит ожидать резкого роста сделок, — предупредил эксперт. — Большинство семей, желавших приобрести квартиру, уже сделали это ранее, поэтому пик спроса прошел».
Ставка 4% будет доступна довольно узкому кругу покупателей: многодетным семьям, которых в России насчитывается около 2,9 млн. Это примерно 5–7% всех семей. Тем не менее, не все смогут воспользоваться программой, так как многие уже имеют жилье или не соответствуют определенным критериям — доходам или возрасту. «Повышение планки до 10% может стать серьезным бременем для финансов семьи: при увеличении ставки с 6% до 10% сумма ежемесячного платежа по кредиту, например, на 12 млн рублей вырастет с примерно 72 тыс. до около 105 тыс. рублей, — пояснила руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева. — Это означает, что значительное число семей предпочтёт подождать возможности снижения ставки до 4%, нежели сразу оформлять займ под повышенную ставку в 10%».
Однако это не единственная проблема. В крупных городах программа может столкнуться с трудностями из-за нехватки подходящего жилья. «Сейчас в старых границах Москвы под условия семейной ипотеки (цена до 12 млн руб.) подходит только 3% всех выставленных лотов, в Новой Москве — 23% лотов, в ближнем Подмосковье выбор наиболее обширный — 47% всех квартир в новостройках», — уточнила эксперт. Но большинство этих квартир однокомнатные и студии: они не предназначены для жизни даже с одним ребенком. Это означает, что в Московском регионе для приобретения семейной квартиры с двумя и более комнатами потребуется получение дополнительного кредита на рыночных условиях (комбинированные программы), что сразу увеличивает ежемесячный платеж и делает покупку менее доступной, особенно для семей с маленькими детьми, отметила Кудрявцева.
Все это вызывает определенный скептицизм экспертов относительно способности такого подхода действительно стимулировать демографический рост. «Я не думаю, что это повлияет на рождаемость, даже, скорее, больше уверена в обратном, — говорит председатель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович. — Государству необходимо комплексно подходить к проблеме демографии. Семьи с детьми ориентированы на условия профессиональной реализации и воспитания детей, улучшение детского досуга и другие факторы на основе финансовой поддержки».